Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak bezpiecznie inwestować w działki? Poradnik część druga

Robert Tomaszewski
14 sierpnia 2018
Inwestycje w nieruchomości
Działki

W poprzedniej części poradnika przedstawione zostały dokumenty, które koniecznie musimy skontrolować, żeby bezpiecznie kupić nieruchomość. Omówione zostały informacje, jakie znajdziemy w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków.

Dokonaliśmy już zakupu wymarzonej działki, która spełniła nasze oczekiwania – swoimi walorami i jasnym statusem prawnym. Teraz pora na skontrolowanie, czy w jej obrębie uda się przeprowadzić zaplanowane przez nas zamierzenie. Tu konieczne będzie sprawdzenie treści studium i planu miejscowego, lub w przypadku jego braku, uzyskanie warunków zabudowy. Informacje z tych dokumentów mogą realnie przyczynić się do tego, że zawrzemy bezpieczną transakcję zakupu nieruchomości.

Studium

Zacznijmy od studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, które co prawda nie jest aktem prawa miejscowego, jednak jest bardzo ważnym dokumentem, który udzieli nam wielu cennych informacji. Dzięki niemu przyszły inwestor będzie w stanie określić, czy jego zamierzenia budowlane nie będą sprzeczne z decyzjami władz gminnych. W ramach studium formułowane są bowiem zasady ogólnie pojętej polityki przestrzennej wraz z projektowanym rozwojem społecznym, gospodarczym oraz kulturowym danej miejscowości. Oznacza to w praktyce, że treść studium wskazuje możliwe drogi rozwoju poszczególnych gruntów, czyli określa wskaźniki dotyczące zagospodarowania oraz użytkowania terenów.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Opisane powyżej studium stanowi podstawę dla sporządzenia projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którego treść przyda nam się do weryfikacji charakteru interesującej nas działki. Ten akt prawa miejscowego zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może w związku z tym stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych. Powie nam zarówno m.in. o przeznaczeniu danego terenu, jak i warunkach jego zagospodarowania i zabudowy oraz o rozmieszczeniu inwestycji przeznaczonych na cele publiczne. Dowiemy się dzięki niemu czy interesująca nas działka ma charakter budowlany, czy np. wymaga odrolnienia, czy jest terenem przeznaczonym przykładowo pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną czy wielorodzinną.

Działki budowalne

Podsumowując: w ramach planu określone zostają m.in. takie aspekty jak: przeznaczenie poszczególnych terenów, obowiązujące zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, warunki zagospodarowania i zasady kształtowania zabudowy, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, szczególne warunki zagospodarowania terenów czy ograniczenia w ich użytkowaniu (przykładowo wyraźny zakaz zabudowy) – wymienia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Warto pamiętać, że jeśli występujemy o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego organ w pierwszej kolejności sprawdza zgodność wnioskowanego projektu właśnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo, w przypadku braku miejscowego planu, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Warunki zabudowy

O wydanie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dla jednej lub kilku działek może wystąpić każdy – nie trzeba posiadać praw własności do danej nieruchomości, by zgłosić taki wniosek do urzędu gminy. Zatem, nawet jeśli nie sfinalizowaliśmy transakcji kupna działki, to taka decyzja definitywnie rozwieje nasze wątpliwości, co do możliwości budowlanych na interesującym nas terenie. Co więcej, treść decyzji o warunkach zabudowy jest wiążąca dla urzędników przy wydawaniu pozwolenia na budowę. Oznacza to, że proponowany projekt budowlany, który jest zgodny z warunkami zabudowy, nie może zostać odrzucony. Decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu decyduje, czy dane zamierzenie budowlane nie naruszy istniejącego ładu przestrzennego – określa ona jaki rodzaj inwestycji można przeprowadzić w obrębie danej działki, dyktuje warunki zabudowy i zagospodarowania terenu, które wynikają bezpośrednio z przepisów szczególnych oraz wyznacza na mapie całkowity obszar planowanej inwestycji wraz z jej pełną infrastrukturą techniczną.

W kolejnej części wpisu Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl opowie jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości – czy warto podpisać umowę przedwstępną ze sprzedającym?

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe