Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Inwestor kontra urzędnicy. Część druga

Robert Tomaszewski
6 marca 2015
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Inwestcyja

W poprzedniej części artykułu zilustrowany został wpływ niejasnych przepisów budowlanych i możliwość ich różnorakich interpretacji na procesy inwestycyjne – na przykładzie wymogu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy przy każdej zmianie zagospodarowania terenu.

Często natrafić możemy na brak wyczerpującej i jednoznacznej definicji danego wymogu prawnego. Wtedy udajemy się do urzędu – a tam bardzo częstą praktykę stanowi narzucanie przez pracowników swojej interpretacji inwestorom. Nierzadko urzędnicze wymagania są bardziej restrykcyjne, zawiłe i oderwane od rzeczywistości niż będące pierwowzorem przepisy prawne.

Inwestycja a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Kolejnym przekładem może być sytuacja dotycząca zagadnień związanych z zagospodarowaniem przestrzennym. A dokładniej z brakiem aktualnych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego (MPZP), którymi jest działka objęta. Wydłuża to procedury, już i tak skomplikowane i niejasne kiedy, wraz z otrzymaniem pozwolenia na budowę, wymaga się także zdobycia decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Z kolei wydanie takich decyzji jest zależne tylko i wyłącznie od władz lokalnych. To poszczególne organy gminy decydują o ich przyznaniu. A to, zdaniem wielu przedsiębiorców, którzy na wczesnych etapach inwestycji musieli się z tym wymogiem uporać, pozostawia zbyt wiele miejsca na tzw. „uznaniowość urzędników”.

Działki budowlane

Koszty MPZP

Problem stanowią również ogromne koszty szacowane przez gminy w związku z planami zagospodarowania przestrzennego. Po pierwsze, jak wynika ze statystyk, plany zagospodarowania przestrzennego obejmują zaledwie ok. 30 proc. powierzchni naszego kraju – w większych miastach jest to niecałe 43 proc. Samorządy różnie tłumacza tę kwestię – najczęściej jednak pojawiającym się powodem dla takiego stanu są oczywiście finanse. Szacowane przez gminy koszty związane z uchwalonymi do tej pory planami to ok. 34 mld zł. Głównym powodem są: wyższy podatek od nieruchomości, renty planistyczne i CIT. Jeśli dodać jeszcze inne koszty – m.in. nakłady na budowę dróg gminnych, infrastruktury technicznej oraz kwestie odszkodowań za grunty – kwota sięgnie 70 mld zł.

Coraz dłuższy proces

Na przestrzeni ostatnich lat proces przygotowań do powzięcia inwestycji wydłużył się z 12 – 15 miesięcy do ponad dwuletniego okresu oczekiwania. Dla kontrastu: w krajach Unii Europejskiej szacowany czas na zgromadzenie niezbędnych pozwoleń na rozpoczęcie inwestycji to 180 dni – w Polsce najczęściej okres ten znacząco przekracza 300 dni. Specjaliści za powód wskazują przede wszystkim wprowadzenie nowych wymogów środowiskowych. Przepisy te, bazujące oczywiście na schematach, które sprawdziły się za granicą, same ze swojego charakteru nie powinny hamować inwestycji. Jednak urzędnicza skrupulatność, która wymaga ich bezwzględnego respektowania, rodzi długi proces uzgodnień z odpowiednimi urzędami. W efekcie zwiększa się tylko czas oczekiwania na zielone światło dla inwestycji oraz znacząco wzrastają jej koszty.

Inwestycja, nieruchomości

Dodatkowo wiele spraw po przedłożeniu ich w urzędzie pozostaje bez rozpatrzenia. Urzędnicy usprawiedliwiają to najczęściej albo wpływem zbyt dużej ilości spraw w danym momencie, albo brakami w kadrze. Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl przypomina, że zgodnie z art. 35 kodeksu postępowania administracyjnego organy powinny rozpatrywać sprawy „bez zbędnej zwłoki”. Tylko przyczyna niezależna od urzędników może uzasadniać i usprawiedliwiać opóźnienie i zwłoki w terminowym załatwianiu spraw. Za takie zwyczajowo uznaje się zarówno działania sił przyrody, jak i działania lub zaniechania innych organów, które są istotne dla rozstrzygnięcia sprawy. Zawsze należy sprawdzić, czy wymówka podana przez urzędnika ma rzeczywiste podłoże prawne.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe