Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Inwestor kontra urzędnicy. Część pierwsza

Robert Tomaszewski
3 marca 2015
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Nieruchomości

Czy inwestorzy są rzeczywiście bezradni w obliczu biurokratycznej machiny i labiryntu wytycznych?

W Polsce przedsiębiorcom wcale nie ułatwia się prowadzenia biznesu. Co prawda wraz z każdą kolejną kadencją rządu napływają obietnice poprawy tej sytuacji, jednak efekty rzadko pokrywają się z naprawdę wymaganymi i niezbędnymi zmianami. Obecna sytuacja prawna i administracyjna jest szczególnie dotkliwa dla małych i średnich firm. Co powoduje, że chęci inwestycyjne bardzo często hamują liczne bariery dla rozwoju przedsiębiorczości? Jak walczyć z ograniczeniami i dysfunkcjami jakie nakładają na inwestorów urzędnicy i szeroko rozumiana administracja?

Sytuacja przedsiębiorców

Każde przedsiębiorstwo, które nosi się z zamiarem wybudowania jakiegoś obiektu, musi uzbroić się przede wszystkim w cierpliwość. Szereg warunków, norm i praw jakim podporządkowany jest proces budowlany z pewnością gwarantują jedno: bardzo długi proces inwestycyjny. Administracja publiczna, która powinna czuwać nad procesami urbanizacyjnymi, zamiast pomagać sprawia, że figura urzędnika kojarzy się bardzo pejoratywnie. Wszystko za sprawą niejasnych przepisów, które są tak niekonluzywne, że w zależności od ich zręcznej interpretacji, można wnosić nawet na niekorzyść inwestora. W związku z tym bariery prawne na jakie napotyka przedsiębiorca, który rozpoczyna proces budowlany, zdają się mnożyć z każdym podejmowanym przez niego nowym działaniem. Proces ten regulowany jest przez dziesiątki norm i przesłanek prawych, wielokrotnie nowelizowanych, przez co większość spośród nich jest po prostu niespójna lub nie wyczerpuje tematu i odsyła do innych, znów niekonkluzywnych, aktów.

Problemy prawne

Polskie prawo zezwala na występowanie dużego marginesu interpretacji prawa, co daje pole do popisu dla urzędników. Taki brak jednoznaczności niekoniecznie musiałby mieć jedynie negatywny wydźwięk. Jednak w naszym przypadku jest on zespolony ze brakiem sprawności administracyjnej, niekompetencją organów, a czasami nawet ich opieszałością. Wszystko to prowadzi do zwiększenia ryzyka dla inwestowanego kapitału. Podwyższa również koszty samego procesu inwestowania, czy nawet znacząco go wydłuża. Nie dość, że prawo jest niedoskonałe i pełne niedopowiedzeń, to dodatkowo jest także bardzo restrykcyjne. Na to wszystko nakłada się również nadgorliwość legislacyjna, próbująca usprawnić polskie warunki poprzez wdrażanie wzorców i schematów zagranicznych – najczęściej z Unii Europejskiej. Nie powoduje to ułatwienia procesu, co było antycypowane, ale paraliż budowlany. Brak wyobraźni i krótkowzroczność urzędników w usilnym przyswajaniu nieprzystających do naszych zapotrzebowań i możliwości schematów sprawia, że inwestycje zamiast być modernizowane są po prostu blokowane.

Działki budowlane

Przykład z życia – decyzja o warunkach zabudowy

Przykładem ilustrującym niespójność naszego prawa budowlanego jest kwestia, czy decyzja o warunkach zabudowy potrzebna jest przy każdej zmianie zagospodarowania terenu. Zgodnie z art. 29 ust. 2 prawa budowlanego pozwolenie na budowę nie jest potrzebnie jedynie dla budynków gospodarczych towarzyszących zabudowie mieszkaniowej. Organ przyjmujący zgłoszenie w praktyce powinien dysponować możliwością stwierdzenia, pod jaki rodzaj zabudowy przeznaczona jest dana nieruchomość. To do jego obowiązków należy ustalenie rodzaju zabudowy.

Plan zagospodarowania przestrzennego

Gdy istnieje plan zagospodarowania przestrzennego organ jest w stanie ustalić przeznaczenie danej nieruchomości pod zabudowę, właśnie w oparciu o ustalenia zawarte w ramach planu. Gdy nie ma natomiast planu miejscowego budowa obiektu budowlanego wymaga ustalenia – w drodze decyzji – warunków zabudowy. Kłopoty w tej kwestii mają u podstaw pozostające ze sobą w sprzeczności przepisy prawne – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Z art. 59 ust. 1 ustawy w związku ze stosowanym odpowiednio art. 50 ust. 2 pkt 2 wynika, że gdy brak jest planu miejscowego zmiana zagospodarowania terenu – polegająca na budowie obiektu budowlanego niewymagającego pozwolenia na budowę – również nie pociąga za sobą obowiązku wydawania decyzji o warunkach zabudowy. Z art. 59 ust. 2 ustawy wynika z kolei potrzeba uzyskania decyzji także dla obiektu, który nie wymaga pozwolenia na budowę

Zdaniem większości wyroków sądowych sprawę można rozstrzygnąć jedynie poprzez usunięcie tej sprzeczności, czyli poprzez wyłączenie stosowania art. 50 ust. 2 pkt 2 ustawy. Mówi on, że decyzji o warunkach zabudowy terenu nie wymagają roboty budowlane, dla których nie jest potrzebne pozwolenie na budowę. W praktyce obowiązuje wynikająca z powyższych zasada, że każda zmiana w zagospodarowaniu terenu wymaga wydania decyzji o warunkach zabudowy, także ta która nie wymaga pozwolenia na budowę. Przepisy budowlano-techniczne są anachronizmem nieprzystającym do współczesnych realiów i tempa rozwoju urbanizacyjnego. W trosce o rozwój potencjalnych inwestycji trzeba zadbać o ich rozsądne uaktualnienie, które będzie adekwatne do naszych realiów.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe