Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

W jaki sposób gmina ustali dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości? Część druga

Bartosz Antos
8 grudnia 2016
Nieruchomości
Plan zagospodarowania przestrzennego
Grunty, nieruchomości

W poprzedniej części artykułu omówione zostały podstawy prawne obowiązujące przy ubieganiu się o przyznanie odszkodowania za ograniczenia, jakie dla danych nieruchomości wprowadza zmiana lub uchwalenie planu miejscowego. Skomentowane zostały także roszczenia i uprawnienia właścicieli takich gruntów.

Jak ustalić dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości?

Jak zostało już wspomniane podstawę dla przyznania odszkodowania z tytułu zmiany lub uchwalenia planu stanowi stwierdzenie powstania ograniczeń w dotychczasowym sposobie korzystania z nieruchomości. Jakie czynniki w praktyce brane są pod uwagę przy ustalaniu tej kwestii? W jaki sposób i na podstawie jakich aktów prawnych ustalany jest faktyczny wpływ nowej treści planu na dotychczasowe możliwości zabudowy?

Wiele gmin przy rozpatrywaniu wniosków o przyznanie odszkodowania za ograniczenia powstałe na sposób uchwalenia nowego planu miejscowego sprawdza, czy dla danej nieruchomości została wydana decyzja ustalająca warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Decyzja ta określa warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub też wykonanie na danym terenie innych robót budowlanych. Warunki zabudowy świadczą zatem o zamiarze podjęcia konkretnego typu działalności, czy też rozpoczęcia danych prac budowlanych, w obrębie działki. Jeśli zawarte w nich będzie zamierzenie po uchwaleniu planu będzie niemożliwe do przeprowadzenia gmina może uznać roszczenia właściciela za zasadne, ponieważ faktycznie utracił on możliwość korzystania z nieruchomości zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem – wyjaśnia Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Podsumowując – jeśli nieruchomość została objęta wiążącymi decyzjami administracyjnymi można jasno określić jej przeznaczenie i tym samym orzec, czy faktycznie doszło do zaistnienia przesłanek o jakich mówi, przywołany w poprzedniej części artykułu, art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Plan zagospodarowania przestrzennego i zgodność ze studium

W sytuacji, gdy nieruchomość nie jest objęta żadną wiążącą decyzją administracyjną w celu ustalenia „dotychczasowego sposobu korzystania z nieruchomości” gmina może sięgnąć do ustaleń zawartych w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie jest to co prawda akt prawa miejscowego, a jedynie aktem planowania przestrzennego, ma jednak istotne znaczenie dla całości procedur planistycznych. Co do zasady bowiem ustalenia studium są wiążące dla rady gminy przy sporządzaniu miejscowych planów. Oznacza to, że wszelkie treści, jakie gmina planuje zawrzeć w planie miejscowym (a więc zarówno w jego treści graficznej, jak i w tekstowej), muszą być zgodne z przesłankami uchwalonymi w ramach studium. A zatem jeśli pewne ograniczenia co do możliwości zabudowy danej nieruchomości były nakreślone już w studium, roszczenia właściciela nie zostaną uznane przez urzędników za zasadne.

Nie tylko faktyczne wykorzystywanie nieruchomości

Zdarzają się również sytuacje, w których przy rozpatrywaniu wniosku o odszkodowanie z tytułu zmiany planu miejscowego organy administracji publicznej biorą pod uwagę również kwestię potencjalnych możliwości korzystania z danej nieruchomości, a nie jedynie faktyczne sposoby jej eksploatacji do momentu uchwalenia nowego planu. W konsekwencji rozpatrywane są również możliwości zagospodarowania, które nie muszą wynikać bezpośrednio z aktów planistycznych (studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego) czy wiążących decyzji administracyjnych (warunki zabudowy i zagospodarowania terenu). Co więcej podobne stanowisko reprezentowane jest również m.in. przez Sąd Najwyższy, który w orzeczeniu z dnia 9 kwietnia 2015 r. (sygnatura akt: II CSK 336/14) jasno stwierdził, że odszkodowanie powinno zostać przyznane także w sytuacji, gdy nieruchomość hipotetycznie mogła być wykorzystywana na cel, który teraz, czyli po uchwaleniu planu, jest niemożliwy do zrealizowania. A więc kluczowe dla wielu spraw będzie teoretyczne przeznaczanie terenu, a nie jego użytkowanie w praktyce.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe