Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Standardy urbanistyczne również dla inwestycji towarzyszących

Bartosz Antos
6 sierpnia 2019
Nieruchomości
Nieruchomości

Rada gminy może określać standardy urbanistyczne nie tylko dla inwestycji mieszkaniowych, ale również inwestycji towarzyszących. O tym przesądził Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie w jednym ze swoich orzeczeń. Co to oznacza dla inwestora i przyszłych właścicieli?

Specustawa mieszkaniowa obowiązuje już prawie rok

Obowiązująca od 22 sierpnia 2018 r. ustawa z 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących określiła szczegółowe zasady przeprowadzania inwestycji mieszkaniowych, w tym standardy ich lokalizacji i realizacji. Specustawa mieszkaniowa, bo tak właśnie bywa nazywana, przewidziała wiele udogodnień, skierowanych przede wszystkim do inwestorów/deweloperów. Chodziło o przyspieszenie prowadzonych postępowań administracyjnych i procesu uzyskiwania niezbędnych zezwoleń na realizację i użytkowanie inwestycji. Pewne uprawnienie zyskały również organy administracji, które dzięki specustawie mieszkaniowej mogą samodzielnie opracować koncepcję urbanistyczno-architektoniczną miasta. Dokument ten ma uzasadniać rozwiązania funkcjonalno-przestrzenne inwestycji mieszkaniowych, z uwzględnieniem charakteru zabudowy miejscowości i okolicy, w której inwestycja mieszkaniowa ma być zlokalizowana.

Jakie są uprawnienia rady gminy?

Teoretycznie zakres uprawnień gminy w związku z opracowywaniem koncepcji urbanistyczno-architektonicznej został dość precyzyjnie określony w ustawie. W praktyce jednak problem pojawił się w odniesieniu do określenia standardów dla inwestycji towarzyszących. W marcu 2019 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie przesądził jednak, że rada gminy może określić szczegółowe wymagania dla inwestycji towarzyszących, o ile tylko jest to niezbędne dla zachowania ładu przestrzennego. Takimi inwestycjami towarzyszącymi są natomiast wszelkie inwestycje w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy: sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, przeszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych, przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków, będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Rozstrzygnięcie WSA w Warszawie

W wydanym orzeczeniu WSA stwierdził, że źródłem uprawnienia do uchwalenia lokalnych standardów urbanistycznych jest art. 19 i 20 specustawy mieszkaniowej. One łącznie dają organowi upoważnienie ustawowe, do określenia standardów dla inwestycji towarzyszących. Zresztą w ocenie WSA ustawodawca wyraźnie wskazał, że do inwestycji towarzyszących stosuje się odpowiednio art. 7-19 specustawy mieszkaniowej. Nie ma zatem żadnych ograniczeń, w sformułowaniu wytycznych, dotyczących budowy parkingu przy inwestycji oraz określeniu limitu miejsc parkingowych. Tego dotyczył bowiem spór, rozpatrywany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie. W wyroku wskazano tylko jedno ograniczenie. Rada gminy, uchwalając określone standardy, jest bowiem zobowiązana uwzględnić charakter danej inwestycji towarzyszącej. Bazując bowiem na przykładzie parkingu, nie każda inwestycja będzie wymagała określenia liczby miejsc parkingowych.

Rada gminy ma walczyć z próbami obejścia prawa

Finalnie Wojewódzki Sąd Administracyjny powołał się na względy praktyczne takiego rozumienia przepisów specustawy mieszkaniowej. Stwierdził, że w dużych aglomeracjach miejskich liczba samochodów przejawia tendencję wzrostową, przez co nie traci na aktualności problem zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla różnego rodzaju inwestycji. Obowiązujące przepisy są dość liberalne, w odniesieniu do inwestycji mieszkaniowych. Tak naprawdę inwestor może nawet wydzierżawić teren, położony nieopodal. W ten sposób spełni warunki parkingowe, umożliwiające nadanie nieruchomości pozwolenia na użytkowanie, a potem bez żadnych konsekwencji rozwiąże zawartą umowę. „Uprawnienie rady gminy do sformułowania bardziej restrykcyjnych zasad, pomoże walczyć z próbami obejścia obowiązującego prawa.” – podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe