Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Proces wywłaszczania a odszkodowanie za grunty. Część pierwsza

Robert Tomaszewski
18 lutego 2015
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Działki

Wywłaszczenie, czyli pozyskanie komercyjnej działki pod publiczną inwestycję może odbyć się tylko z poszanowaniem stosownych procedur. Właściciel lub użytkownik wieczysty takiego gruntu może starać się o uzyskanie odszkodowania z tego tytułu.

Kto ma prawo wywłaszczać nieruchomość?

Warto pamiętać, że nie każdy podmiot ma prawo do zabrania nieruchomości. Wywłaszczenia może dokonać, wyłącznie na cele publiczne, jedynie Skarb Państwa lub samorząd terytorialny. Ponadto konstytucja – jej art. 21 – gwarantuje osobie wywłaszczonej prawo do otrzymania odszkodowania z tego tytułu. Inwestycje posiadające charakter publiczny uwzględniono w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W myśl tego artykułu można dokonać wywłaszczenia w celu: budowy i utrzymania szkół publicznych, przedszkoli, szpitali; wydzielenia gruntów pod drogi publiczne; opieki nad nieruchomościami uznane za zabytki; budowy i utrzymania przewodów i urządzeń służących do przesyłu pary, płynów, gazów oraz energii elektrycznej; wydzielenia gruntów pod linie kolejowe, lotniska itp..

Dwie ścieżki

Zgodnie z prawem możliwe są do przeprowadzenia dwie ścieżki wywłaszczania: zwykłe i uproszczone. Pierwszy tryb, reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wywłaszczanie uproszczone z kolei definiowane jest przez różne specustawy, wśród których najczęściej stosowaną jest tzw. specustawa drogowa, która dotyczy budowy autostrad, dróg krajowych i lokalnych (jej pełna nazwa – o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji dróg krajowych). Można także korzystać z zawartych w niej przesłanek przy budowie dróg lokalnych. Nie jest to jednak obligatoryjne. Wywłaszczenia z takich powodów mogą także bazować na ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nadrzędnym celem wszystkich tych ustaw pozostaje przyśpieszenie budowy inwestycji, które z punktu widzenia państwa i społeczeństwa są istotne i niezbędne.

Etapy wywłaszczenia nieruchomości

Proces wywłaszczenia składa się z pięciu etapów: rokowań, postępowania wywłaszczeniowego, rozprawy administracyjnej, wydania decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu oraz z samego wywłaszczenia, czyli pozbawienia nieruchomości na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Rokowania

Na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami sprawami wywłaszczeniowymi zajmuje się zwyczajowo starosta, a w przypadku gdy dochodzi do wywłaszczenia na rzecz samorządu – wójt, prezydent miasta lub burmistrz, zarząd powiatu lub zarząd województwa. Jeszcze przed rozpoczęciem stricte postepowania wywłaszczeniowego odbywają się rokowania, prowadzone z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym danej nieruchomości. W trakcie tych rozmów urzędnicy przedstawiają propozycje cen za działkę, budynek albo też ewentualnie oferują nieruchomość zamienną. Jeśli nie zaistnieje spór między stronami postępowania zostanie zawarta umowa, przenosząca prawa do nieruchomości na rzecz właściwego organu – wtedy wywłaszczenie nie będzie potrzebne. Natomiast w sytuacji odwrotnej, gdy nie uda się osiągnąć porozumienia rozpoczyna się właściwe postępowanie wywłaszczeniowe.

Postępowanie wywłaszczeniowe

Postępowanie na rzecz jednostki samorządu terytorialnego toczy się na wniosek jej organu wykonawczego – wójta, prezydenta miasta lub burmistrza, zarządu powiatu lub zarządu województwa. Za datę jego rozpoczęcia przyjmuje się dzień doręczenia zawiadomienia stronom albo dzień, jaki określono w ogłoszeniu o wszczęcie postępowania upublicznione w starostwie. Szansa na zawarcie wiążącej umowy cywilno-prawnej istnieje nawet po rozpoczęciu tej procedury – mówi Robert Tomaszewski z portalu www.grunttozysk.pl. Przewidziano na to okres dwóch miesięcy. Dopiero po upływie tego czasu bez zawarcia odpowiedniego porozumienia, rozpoczyna się postępowanie wywłaszczeniowe. Wspomniany termin, zgodnie z art. 115 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wyznacza starosta, a nalicza się go od daty zakończenia rokowań. Natomiast postępowanie wywłaszczeniowe na rzecz Skarbu Państwa toczy się z urzędu.

W kolejnej części artykułu omówimy kolejne etapy procesu wywłaszczeniowego: rozprawa administracyjna, wydanie decyzji administracyjnej o wywłaszczeniu oraz z samo wywłaszczenie.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe