Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Proces wywłaszczania a odszkodowanie za grunty. Część druga

Robert Tomaszewski
20 lutego 2015
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Działki

W poprzedniej części artykułu omówiliśmy podmioty, które mają prawa do wywłaszczania, publiczne cele jakie muszą im przyświecać oraz dwa z pięciu etapów, które składają się na proces wywłaszczeniowy – rokowania i postępowanie wywłaszczeniowe.

Rozprawa administracyjna i wydanie decyzji

W toku postępowania wywłaszczeniowego musi odbyć się rozprawa administracyjna. To właśnie po jej przeprowadzeniu dochodzi do uchwalenia i wydania odpowiedniej decyzji. Do wywłaszczenia dochodzi z dniem, w którym decyzja uzna się za ostateczną. Jest ona wtedy podstawą do dokonania wpisu w księdze wieczystej, którego dokonuje się na wniosek starosty lub jednostki samorządu terytorialnego. Nieruchomość, którą wywłaszczono, można użytkować do czasu ogłoszenia na niej rozpoczęcia prac budowlanych. Jednak Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl podkreśla fakt, że zgodnie z przesłankami zawartymi w art. 122 ustawy o gospodarce nieruchomościami starosta ma prawo do wydania zezwolenia na niezwłoczne zajęcie nieruchomości zaraz po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu. W praktyce oznacza to, że budowa może formalnie się rozpocząć. Istnieje możliwość odwołania od decyzji wywłaszczeniowej do samorządowego kolegium odwoławczego, a w następnej kolejności do sądu administracyjnego.

Wywłaszczenie a miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Jeśli w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nieruchomość leży na obszarze przeznaczonym na cele publiczne istnieją podstawy prawne pozwalające na wywłaszczenie z takiego terenu. Natomiast tereny, wobec których musiała zostać wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, ponieważ np. działka była przeznaczona w planie pod budowę domów jednorodzinnych, gmina nie może dokonać wywłaszczenia, bez uprzedniego dokonania zmian w planie.

Odszkodowanie

Wysokość odszkodowania, wynikająca bezpośrednio z decyzji o wywłaszczeniu, jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania wspomnianej decyzji. Podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa danej nieruchomości. Szacuje ją i określa w swojej wycenie rzeczoznawca majątkowy. Decydujący dla wysokości odszkodowanie jest stan nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia do niej praw. Wysokość zawarta w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Dokonuje tego organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do uiszczenia kwoty w tytułu odszkodowania. Zapłata następuje jednorazowo w terminie nieprzekraczającym 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu – zgodnie z art. 132 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Specprzepisy

Wywłaszczenie na podstawie specprzepisów jest diametralnie różne od tego bazującego na ustawie o gospodarce nieruchomościami. Na ogół są one zbliżone do treści, omawianej wcześniej, specustawy drogowej. Przewiduje ona, że wojewoda (odpowiedzialny za drogi wojewódzkie, krajowe) czy starosta (drogi gminne, powiatowe) wydaje zezwolenia na realizację inwestycji drogowej, która jest równoznaczna z pozbawieniem prawa własności lub użytkowania wieczystego. W konsekwencji na działce pojawia się rzeczoznawca majątkowy, którego zadaniem jest oszacowanie jej wartości rynkowej. Bazując na takiej wycenie wojewoda lub starosta wydaje decyzję ustanawiającą wysokość odszkodowania. Warto nadmienić, że brak odszkodowania w żaden sposób nie wpływa na prowadzenie na działce robót budowlanych.

Grunt

Odszkodowanie za opuszczenie nieruchomości

Właściciel lub użytkownik wieczysty, który zdecyduje się na opuszczenie nieruchomości wcześniej niż przewidują to przepisy, otrzymuje odszkodowanie wyższe o 5proc. od wartości nieruchomości. Lub w zależności 5 proc. wartości prawa użytkowania wieczystego. Wszyscy właściciele, niezależnie czy zdecydują się wyprowadzić wcześniej czy też nie, otrzymują 10 tys. zł na pokrycie dodatkowych wydatków (np. związanymi z opłatami notarialnymi, poszukiwaniami nowej nieruchomości etc.). Od niedawna wprowadzono także opcję zaliczkowej wypłaty należnego odszkodowania. Taką zaliczkę wypłaca wojewoda na wniosek osoby wywłaszczonej, ale nie może przekroczyć ona 70proc. ogólnej wartości nieruchomości. Decyzja ustalająca wysokość odszkodowania musi być wydana w okresie nie dłuższym niż 60 dni. Liczy się to od dnia doręczenia stronom postanowienia o nadaniu rygoru natychmiastowej wykonalności zezwolenia o realizacji inwestycji drogowej.

Od tej decyzji można wnieść odwołanie. Jeśli wydano ją z ramienia wojewody – do ministra infrastruktury. W przypadku, gdy wydał ją starosta do wojewody. Jeśli decyzja pozostanie utrzymana w mocy, grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. Można przedłożyć skargę przed sądem administracyjnym, ale należy pamiętać, że nieruchomość ta nie należy już wtedy do osoby skarżącej. Przy wydawaniu decyzji ustalającej wysokość odszkodowania obowiązuje taki sam tryb składania odwołań.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe