Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Nowe zasady zarządzania nieruchomościami

Bartosz Antos
24 marca 2020
Nieruchomości
Nieruchomości

1 stycznia weszły w życie nowe regulacje, dotyczące zarządzania budynkami wspólnot mieszkaniowych. Czy mieszkańcom będzie łatwiej czy też trudniej decydować o swojej nieruchomości?

Nowelizacja z 13 czerwca 2019 r.

Zmiany w przepisach, związanych z zarządzaniem budynkami wspólnot mieszkaniowych są spowodowane ustawą z 13 czerwca 2019 r. o zmianie ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości oraz niektórych innych ustaw. Celem tej regulacji było przede wszystkim zwiększenie dostępności mieszkań dla grup społecznych o umiarkowanych dochodach, ale jednocześnie poruszono temat sposobu zarządzania nieruchomościami przez wspólnoty mieszkaniowe, wyodrębniania lokali oraz kilka innych kwestii – wymienia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Mała wspólnota mieszkaniowa jeszcze mniejsza

Szczególnie interesująca jest zmiana art. 19 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do tej pory przepis ten wskazywał, że jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Nowelizacja zakłada jednak, że przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego będzie się stosowało dopiero wówczas, gdy liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych będzie nie większa niż trzy. Zmodyfikowano zatem pojęcie tak zwanej małej wspólnoty mieszkaniowej.

Mała wspólnota mieszkaniowa – zasady funkcjonowania

Kodeks cywilny oraz Kodeks postępowania cywilnego dość liberalnie podchodzą natomiast do zasad zarządzania nieruchomością przez taką małą wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota nie ma bowiem żadnej formy organizacyjnej, zarządu, a także specjalnej procedury podejmowania uchwał i ich zaskarżania. Jej członkowie nie muszą też zwoływać corocznych zebrań, na których ocenia się działalność wspólnoty i ustala pewne, istotne dla niej kwestie. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest natomiast zgoda wszystkich współwłaścicieli. Ewentualnie, w przypadku braku zgody wszystkich, sprawę może rozstrzygnąć sąd. Każdy ze współwłaścicieli jest natomiast obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną. W zakresie czynności zwykłego zarządu wystarczy zgoda większości współwłaścicieli. Każdy ze współwłaścicieli jest też uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli.

Nowelizacja ułatwi reprezentację

Ustawodawca zauważył jednak, że w przypadku małych wspólnot mieszkaniowych niejednokrotnie pojawia się problem z reprezentacją wspólnoty na zewnątrz. Im więcej osób, tym trudniej dojść do porozumienia. Z tego powodu ograniczenie liczebności wspólnot do maksymalnie trzech lokali ma ułatwić zarządzanie nimi. W konsekwencji wszystkie nieruchomości, liczące od czterech do siedmiu lokali, zostaną przekształcone we wspólnoty, podlegające przepisom ustawy o własności lokali. Konieczne stanie się zatem realizowanie wymogów, wynikających z tej regulacji. W szczególności wspólnota mieszkaniowa powoła zarząd, który zostanie wyposażony w określone kompetencje. Właściciele lokali będą natomiast podejmowali decyzje na zebraniu poprzez stosowne uchwały. Dodatkowo powstaną nowe obowiązki prowadzenia ewidencji kosztów i wydatków, a także przeprowadzania corocznych zebrań.

Będzie łatwiej czy trudniej?

Więcej wspólnot mieszkaniowych będzie zatem musiało respektować bardziej złożony tryb podejmowania decyzji przez członków wspólnoty mieszkaniowej. Poza tym rozliczenia finansowe będą musiały odbywać się za pośrednictwem rachunku bankowego. Właściciele lokali, których obejmą nowe regulacje, będą też musieli się liczyć z dodatkowymi wydatkami. Uproszczona forma zarządzania nieruchomości prawdopodobnie bowiem nie pociągała za sobą żadnych, szczególnych kosztów. Teraz jednak zarząd wspólnoty będzie obarczony nowymi, czasochłonnymi i kosztownymi obowiązkami – podkreśla Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe