Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Konsekwencje odstąpienia od przedwstępnej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Część pierwsza

Bartosz Antos
25 lutego 2017
Umowy
Nieruchomości

W jakich okolicznościach strona możne wycofać się z umowy przedwstępnej dotyczącej zakupu nieruchomości? Jakie treści powinny zostać zawarte w takiej formie umowy, by skutecznie chroniła ona interes obu stron?

Umowa przedwstępna kupna nieruchomości

Bardzo często zdarza się, że przy dokonywaniu transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości strony decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej. Może wynikać to zarówno ze względów finansowych (przykładowo nabywca nie dysponuje całością wymaganej sumy), jak również administracyjnych – toczy się postępowanie w sprawie wydania warunków zabudowy. Dobrze sporządzona umowa przedwstępna w wielu przypadkach chroni interes obu stron, stanowi gwarancję bezpieczeństwa transakcji, dla zarówno sprzedającego jak i kupującego.

Elementy umowy

Jakie zatem elementy powinna zawierać chroniąca interes obu stron umowa przedwstępna? Powinna ona przede wszystkim określać najistotniejsze postanowienia, jakie zostaną zawarte później we właściwej już umowie kupna-sprzedaży, czyli w tym kontekście umowy przyrzeczonej. Przykładowo jeśli przedmiotem transakcji jest jakaś nieruchomość w umowie przedwstępnej powinna zostać ona precyzyjnie opisana (podany zostaje jej numer księgi wieczystej etc.). W jej treści powinno znaleźć się także, wiążące prawnie, oświadczenie sprzedającego, że jest on właścicielem oferowanej nieruchomości oraz, że wyżej opisana nieruchomość nie jest obciążona żadnymi ograniczonymi prawami rzeczowymi ani roszczeniami osób trzecich. Umowa przedwstępna powinna zawierać informację o wysokości ceny całkowitej, oraz, jeśli takie zostały uiszczone, o otrzymanym przez kupującego zadatku lub zaliczce.

Szczegóły

Przykładowo: w umowie przedwstępnej może zostać zawarta klauzura, zgodnie z która jeśli umowa przedwstępna zostałaby rozwiązana lub też jeśli umowa przyrzeczona nie mogłaby zostać wykonana na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, to sprzedający przykładowo zwrócą zadatek pomniejszony o pewna kwotę. Zapisy takie mają zastosowanie również w okolicznościach niezależnych od stron, które spowodowałyby zmianę stanu faktycznego lub prawnego przedmiotu objętego umową – na tyle, że ograniczałyby one zamierzenie budowlane inwestora.

Niezwykle ważne są również: jasno sprecyzowane obowiązki każdej ze stron związane z transakcją kupna-sprzedaży oraz ostateczny termin, w jakim musi dojść do podpisania umowy przyrzeczonej, czy zakres, jaki obejmie odszkodowanie, jeśli któraś ze stron nie dotrzyma warunków umowy – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Notariusz

Umowa przedwstępna może, ale nie jest to obligatoryjne, zostać sporządzona w obecności notariusza. W przypadku, gdy określony w umowie przedwstępnej ostateczny termin, jaki przypada na podpisanie umowy przyrzeczonej nie zostanie dotrzymany przez nabywcę, strona pokrzywdzona ma prawo do wystąpienia z żądaniem naprawienia szkody, jaką ponosiła na skutek zaniedbania ze strony nabywcy. Jeśli natomiast umowa została zawarta w formie aktu notarialnego, strona pokrzywdzona może skierować sprawę na drogę sądową. Jeśli z kolei termin, w jakim ostatecznie zawarta zostać musi umowa przyrzeczona nie został sprecyzowany w ramach umowy przedwstępnej, to za termin zawarcia takiej umowy zwyczajowo uznaje się ten wyznaczony przez stronę uprawnioną w danej sytuacji do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. W sytuacji, gdy obie strony transakcji są uprawnione do żądania zawarcia takiej umowy i każda z nich wyznaczyła inny termin, pod uwagę brany jest ten wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie.

Podsumowanie

A zatem, jeśli w umowie przedwstępnej zostały przedstawione warunki, w jakich strony mogą odstąpić od obowiązku podpisania umowy przyrzeczonej, wraz z przewidzianym na to terminem oraz konsekwencjami takich działań, nie powinny pojawić się żadne komplikacje i problemy. Strony powinny postępować wtedy zgodnie z wytycznymi zawartymi w umowie – powinna zostać ona rozwiązana stosownie do zawartych w niej postanowień.

Niestety, nie wszystkie umowy przedwstępne w pełni regulują kwestię prawa odstąpienia od niej. Czy można zastosować wtedy, przewidziane przez kodeks cywilny, przesłanki o ustawowym odstąpieniu od umów wzajemnych? O tym w kolejnej części poradnika.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe