Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Komu przysługuje status strony w postępowaniu?

Bartosz Antos
18 maja 2021
Nieruchomości
Prawo

16 marca 2021 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku wydał istotny wyrok dla osób, ubiegających się o pozwolenie na budowę. W orzeczeniu precyzyjnie określono kto obok inwestora i w jakiej sytuacji może stać się stroną prowadzonego postępowania administracyjnego. Sprawę komentuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Kontrowersyjna rozbudowa biurowca

W maju 2020 r. starosta, działając jako organ architektoniczno-budowlany, wydał decyzję administracyjną na mocy której zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na rozbudowę, nadbudowę i przebudowę pewnego budynku biurowego. Za stronę prowadzonego postępowania uznał wyłącznie inwestora. Starosta stwierdził bowiem, że obszar oddziaływania inwestycji w całości mieści się w granicach działek, należących do wnioskodawcy. Kilka tygodni później o wydanym orzeczeniu dowiedzieli się właściciele sąsiednich nieruchomości i złożyli wnioski o wznowienie postępowania. Ich zdaniem poprzez zawężenie kręgu stron postępowania do osoby inwestora niezasadnie zostali pozbawieni prawa do udziału w postępowaniu. Starosta wznowił postępowanie administracyjne po czym orzekł o odmowie uchylenia wydanej uprzednio decyzji.

Porażka przed organem I instancji

Starosta ustalił, że nieruchomości sąsiadów nie znajdują się w obszarze oddziaływania prowadzonej inwestycji. Przedmiotem pozwolenia na budowę jest bowiem rozbudowa budynku biurowego, tj. obiektu niezaliczonego do rodzaju inwestycji, dla których wymagana jest decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach z uwagi na znaczące oddziaływanie na środowisko. Rozbudowę budynku biurowego zaplanowano przy tym w odległości powyżej 4 metrów dla ścian z oknami i drzwiami zwróconymi w stronę granic z sąsiednimi działkami, dlatego lokalizacja obiektu spełnia wymogi, zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2020 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Bliskie sąsiedztwo nie wystarczy

Z tego powodu właściciele, użytkownicy wieczyści i zarządcy nieruchomości sąsiadujących z inwestycją musieliby dla uzyskania statusu strony postępowania wykazać, że wskutek realizacji spornej inwestycji dojdzie do ograniczenia w swobodnym zagospodarowaniu własnej nieruchomości. Interes prawny tych osób powinien być skonkretyzowany, zindywidualizowany i oparty o przepis prawa materialnego, stanowiący podstawę ustalenia praw i obowiązków. W ocenie organu I instancji wnioskodawcy nie dali jednak podstaw do przyznania im statusu strony w postępowaniu administracyjnym. Orzeczenie organu I instancji spotkało się z niezadowoleniem wnioskodawców, którzy wnieśli odwołanie. Organ II instancji utrzymał zaskarżoną decyzję w mocy.

Finał sprawy w sądzie

Wnioskodawcy postanowili zatem wykorzystać jeszcze jedną szansę na uzyskanie pozytywnego dla siebie rozstrzygnięcia i wnieśli skargę do wojewódzkiego sądu administracyjnego. Ten jednak nie stanął po stronie właścicieli sąsiednich nieruchomości. Sąd podkreślił, że ustawa – Prawo budowlane – pod pojęciem „obszaru oddziaływania nieruchomości” rozumiała „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy tego terenu”. Następnie regulacja ta została znowelizowana. Dzisiaj obowiązuje nieco zawężona definicja obszaru oddziaływania obiektu, pomijająca ograniczenia w zagospodarowaniu terenu jako wyznacznik granic „obszaru oddziaływania”. Natomiast pozostawiająca ograniczenia w zabudowie terenu jako kryterium wyznaczania granic „obszaru oddziaływania”.

Komu przysługuje status strony?

Dla uznania właściciela, użytkownika wieczystego lub zarządcy nieruchomości za stronę postępowania w sprawie o pozwolenie na budowę należy ustalić, czy jego nieruchomość znajduje się na terenie wyznaczonym na podstawie konkretnych przepisów prawa materialnego, w otoczeniu przedmiotowego obiektu budowlanego i czy przepisy te wprowadzają związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu terenu. Nawet brak bezpośredniego sąsiedztwa pomiędzy nieruchomościami nie musi oznaczać braku przymiotu strony. Jednak zasięg wpływów inwestycji na otoczenie musi uwzględniać charakter tej inwestycji oraz sposób zagospodarowania terenu wywołany inwestycją. Ostatecznie zatem sąd nie przyznał racji właścicielom sąsiednich nieruchomości.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe