Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kłopoty inwestorów z operatami szacunkowymi

Robert Tomaszewski
10 listopada 2016
Nieruchomości
Nieruchomości

Coraz więcej inwestorów kwestionuje prawidłowość sporządzonych operatów szacunkowych, które decydują o ustaleniu opłat adiacenckich.

Podział, scalanie nieruchomości i budowa urządzeń z udziałem środków publicznych a opłata adiacencka

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej spoczywać będzie na właścicielach lub użytkownikach wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z pewnymi działaniami przeprowadzonymi przez gminę. Mowa tu o podziale nieruchomości, podziale i scaleniu nieruchomości, budowie urządzeń infrastruktury technicznej (np. drogi lub sieci kanalizacyjnej) z udziałem środków publicznych – czyli Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, ze źródeł Unii Europejskiej lub też źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Stawka opłaty adiacenkiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości (w przypadku podziału jest to 30%).

Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej, a podstawę do ustalenia jej wysokości stanowi sporządzona na piśmie opinia rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości, czyli operat szacunkowy.

Zgodnie z prawem organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, zobowiązany jest do umożliwienia osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądania tego operatu oraz sporządzania z niego notatek i odpisów (które mogą zostać później uwierzytelnione). Wszyscy właściciele oraz użytkownicy wieczyści, na których nałożona zostanie opłata adiacencka, powinni z tego uprawnienia skorzystać i jeśli znajdą odstępstwa od stanu faktycznego – zakwestionować ustalenia rzeczoznawcy.

Wartość nieruchomości

Bardzo często bowiem dochodzi do sytuacji, w których nie bierze się pod uwagę wszystkich aspektów, które mogą wpływać na wartość nieruchomości, przez co przedmiot i zakres wyceny nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Główną przyczyną jest najczęściej pomijanie przez rzeczoznawców przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu, a także dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Czasami w grę wchodzi także stronniczość osoby dokonującej wyceny, czy jego niekompetencja – dokonuje złego wyboru podejścia oraz metody i techniki wartościowania. Zdarzają się również i inne kłopoty z operatami szacunkowymi – może dojść nawet do absurdalnej sytuacji, w której kilka operatów sporządzonych przez tego samego rzeczoznawcę będzie podawać inną wartość tej samej nieruchomości (tak było w sprawie zwieńczonej przez wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego, sygnatura akt: I OSK 2638/14).

Operat szacunkowy

Co do zasady przy szacowaniu wartość nieruchomości rzeczoznawca majątkowy uwzględnić powinien w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Warto zatem zawsze sprawdzać ten dokument i w razie istotnych odstępstw wnosić o jego ponowne sporządzenie, najlepiej przez zupełnie innego rzeczoznawcę. Zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za ocenę prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego odpowiada organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która rozpatruje zgłoszone jej zastrzeżenia w terminie nie dłuższym niż dwa miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny.

Działki

Warto mieć także na uwadze fakt, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, a więc w opisywanym tu przypadku do wydania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenkiej, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Operat szacunkowy można ponownie wykorzystać po upływie tego okresu, jednak tylko po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Jeśli nie dopełniono procedury, można zakwestionować operat, który stanowi podstawę do nałożenia opłaty adiacenkiej.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe