Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak wycenić nieruchomość?

Bartosz Antos
2 października 2019
Nieruchomości
Nieruchomości

Kluczowym elementem procesu sprzedaży nieruchomości jest jej wycena. Można to zrobić samodzielnie albo korzystając z pomocy profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Jakie elementy należy uwzględnić? Co wpływa na zwiększenie, a co na zmniejszenie wartości nieruchomości? O tym opowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Co wpływa na wartość nieruchomości?

„Tak naprawdę wiele różnych czynników wpływa na wartość nieruchomości. Nie jest to wyłącznie lokalizacja i wielkość działki” – mówi Bartosz Antos. „Oczywiście możemy wycenić nieruchomość sami. Należy jednak pamiętać o tym, jak wymagający i złożony jest to proces” – dodaje Antos. Jak robią to profesjonaliści? Możliwe do wykorzystania podejścia i metody wyznaczają im obowiązujące przepisy, w tym rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym aktem określenie wartości nieruchomości poprzedza się analizą rynku nieruchomości, w szczególności w zakresie uzyskiwanych cen, stawek, czynszów oraz warunków zawarcia transakcji. Co istotne, rzeczoznawcy biorą pod uwagę ceny, rzeczywiście zapłacone za nieruchomość, a nie te, które pojawiły się w ogłoszeniach.

Katalog podejść i metod

W zależności od celu wyceny oraz dostępnych danych o nieruchomościach, rzeczoznawca majątkowy ma do wyboru kilka możliwych podejść i metod. Co do zasady przepisy wskazują na cztery podejścia. Po pierwsze podejście porównawcze, które bazuje na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne. W ramach tego podejścia istnieją trzy metody: porównywania parami, korygowania ceny średniej, a także analizy statystycznej rynku. Wszystkie trzy opierają się na mniejszym lub większym porównaniu wycenianej nieruchomości z innymi, przy uwzględnieniu określonych cech nieruchomości.

Inne możliwości

Po drugie rzeczoznawcy mogą skorzystać z podejścia dochodowego, które stosowane jest wtedy, gdy możliwe jest uzyskanie dochodu z nieruchomości. Tutaj obowiązuje metoda inwestycyjna i metoda zysku. Trzecim podejściem jest podejście kosztowe, które bazuje na wartości odtworzeniowej nieruchomości. Dzięki metodzie kosztów odtworzenia oraz metodzie kosztów zastąpienia możliwe jest ustalenie sumy kosztów nabycia gruntu oraz wytworzenia jego części składowych i pomniejszenie tej wartości o wartość ich zużycia. No i oczywiście pozostaje jeszcze podejście mieszane, które poprzez metodę pozostałościową, wskaźników szacunkowych gruntu oraz metodę kosztów likwidacji, łączy w sobie cechy podejścia dochodowego i porównawczego.

Czy nieruchomość można wycenić samodzielnie?

„Mitem jest zatem powtarzane stwierdzenie, że w zasadzie wycenę nieruchomości da się przeprowadzić w 10 minut, rozpisując wszystko na jednej kartce.” – podkreśla Bartosz Antos. Oczywiście nie ma obowiązku korzystania z usług profesjonalnego rzeczoznawcy majątkowego. Chcąc jednak uzyskać rzetelną i dokładną wycenę, raczej nie mamy wyjścia. Jeżeli mimo wszystko podejmiemy taką, samodzielną próbę określenia ceny nieruchomości, powinniśmy w szczególności przejrzeć oferty sprzedaży innych działek, mieszkań lub domów, które znajdują się w tej samej miejscowości, posiadają podobną infrastrukturę oraz wielkość. Potem należy nieco obniżyć uzyskaną średnią, ponieważ z reguły ceny wywoławcze są niższe od tych finalnych, z dokonywanej transakcji.

Profesjonalna wycena – rzetelna i dokładna

„Nasze biuro na co dzień współpracuje z rzeczoznawcami majątkowymi. Biorąc pod uwagę liczne, dokonywane przez nas transakcje, związane z nieruchomościami, ta współpraca jest konieczna. Chcemy bowiem rzetelnie ustalać ceny, które będą w pełni odzwierciedlały wartość danej nieruchomości” – podsumowuje Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe