Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak walczyć z nieuczciwymi najemcami? Część druga

Bartosz Antos
22 sierpnia 2015
Najem
Nieruchomości

W poprzedniej części poradnika przedstawione zostały aspekty, jakie należy brać pod uwagę przy selekcji potencjalnych lokatorów. Oraz co powinna zawierać umowa najmu, która będzie chronić interes inwestora.

Problemy z najemcą

Za pomocą jakich środków można walczyć z nieuczciwymi – zalegającymi z czynszem lub niszczącymi mieszkania – lokatorami? Po pierwsze należy dopilnować dokonywania przez najemcę wpłat w wyznaczonym terminie. Trzeba natychmiast interweniować jeśli ociąga się on z opłatami. W tym celu należy także kontrolować terminowe regulowanie przez niego rachunków za dostawę mediów. W ten sposób najłatwiej jest nie dopuścić do powstawania długu. Jeśli jednak ten dług powstał należy uporać się z nim jak najprędzej zanim narośnie on do większych kwot. Prawdziwy problem pojawia się w sytuacji, gdy najemca wyprowadza się z długiem, a właściciel nie może dochodzić należności gdyż ten nie odpowiada na wezwania, nie odbiera telefonów.

Trzeba podjąć szybkie działania. W miarę upływu czasu szanse na polubowny zwrot długu zależą w dużej mierze od uczciwości danej osoby. Jeżeli przy procesie finalizacji wynajmu uzyskaliśmy niezbędne dane (wymienione w poprzedniej części poradnika) mamy niezbędne wiadomości, by skontaktować się z pracą lub rodziną najemcy. W sytuacji gdy nie ma odzewu z jego strony jest to jedyny punkt zaczepienia. W najbardziej ekstremalnym przypadku do dyspozycji pozostają narzędzia prawne takie jak egzekucja sądowa zadłużenia i dochodzenie zwrotu zobowiązania poprzez komornika, czy też sprzedaż zadłużenia do firm windykacyjnych. Jednak, jak zauważa Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl, dochodzenie należności na drodze prawnej będzie wiązało się z bardzo czasochłonnym procesem egzekucji, a w dodatku obarczony on będzie dodatkowymi kosztami. Te w znaczący sposób przyczynią się do uszczuplenia zwrotu z tytułu najmu. Okres czasu po jakim można uwolnić się od zadłużonego lokatora zależy w dużej mierze od zawartej umowy.

Zakup nieruchomości finansowanej przez wynajem

Kwota potrzebna na samo pozyskanie mieszkania wraz z innymi kosztami transakcyjnymi, takimi jak prowizja pobierana przez pośrednika, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych mogą przewyższyć kapitał jakim dysponuje inwestor. W związku z tym coraz częściej można spotkać się ze strategią polegającą na wzięciu kredytu na zakup mieszkania i tylko niewielkim wkładzie własnym. Zdaniem osób decydujących się na takie rozwiązanie kredyt sam będzie się spłacał z czynszu pobieranego od lokatorów. Czy tak jest w rzeczywistości? Okazuje się, że niezmiernie rzadko. Najem mieszkania może być dużo większym ryzykiem niż to się wydaje.

Samo poszukiwanie odpowiedniego najemcy zajmuje dużo czasu. Dodatkowo nic nie daje pewności, że mieszkanie będzie wynajmowane przez pełne 12 miesięcy. Rata kredytu będzie do spłaty nawet jeśli mieszkanie będzie stało puste. Właściciel nie dość, że nie osiąga przychodów z najmu to jednocześnie cały czas ponosi koszty utrzymania tego mieszkania. Od opłat administracyjnych, po ubezpieczenie mieszkania, podatek, koszty utrzymania nawet jeśli nie wynajmuje go w sposób ciągły. Kolejną kwestią są nieoczekiwane wydatki związane z naprawą lub konserwacją lokum.

Czy to opłacalne?

Sprawa kalkulacji zysków z tytułu wynajmowania mieszkania okazuje się być mniej zadowalająca niż można było przypuszczać na pierwszy rzut oka. Po pierwsze powodzenie inwestycji w mieszkania na wynajem w dużej mierze zależy od cierpliwości. Ale także od szczęścia inwestora – czy trafi on na uczciwych i wypłacalnych lokatorów, czy w mieszkaniu nie pojawią się nieoczekiwane usterki i wiele innych. Powstaje zatem oczywiste pytanie: czy na rynku nieruchomości inwestycja w mieszkania na wynajem to rzeczywiście zyskowna strategia pomnażania kapitału? Czy o powodzeniu inwestycji rzeczywiście powinno decydować szczęście? Rynek nieruchomości oferuje wiele możliwości inwestycyjnych. Warto zatem uważnie śledzić i dokładnie analizować zachowania poszczególnych aktywów i wybrać takie, które oferują bezpieczny i zyskowny charakter transakcji.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe