Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak ustanowić służebność drogi koniecznej?

Bartłomiej Kuzniar
18 lipca 2018
Drogi
Dostęp do drogi publicznej

Twoja działka nie ma dostępu do drogi publicznej? Sprawdź jak doprowadzić do ustanowienia służebności drogi koniecznej.

Zasady ustanawiania służebności drogi koniecznej ustalone zostały w art. 145 kodeksu cywilnego. Zgodnie z przywołaną tu regulacją może nastąpić to na dwa sposoby – poprzez zawarcie umowy  bądź też na skutek złożenia odpowiedniego wniosku w tej sprawie do sądu.

Co może zrobić właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej?

Pierwszy sposób to po prostu zawarcie umowy z właścicielem nieruchomości przez którą droga miałaby przebiegać. Warto mieć na uwadze, że taka umowa obligatoryjnie musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego – podkreśla Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Takie rozwiązanie oczywiście może okazać się niemożliwe jeśli strony się nie dogadają i nie zostanie uzyskana zgoda na wykorzystywanie nieruchomości. W takim przypadku właściciel działki, która pobawiona jest dostępu do drogi publicznej powinien zwrócić się do sądu o wydanie orzecznictwa w tej sprawie.

Wniosek o ustanowienie drogi koniecznej powinien spełniać wszelkie wymogi pisma procesowego i wskazywać okoliczności, które uzasadnią jej ustanowienie.

Warto mieć na uwadze, że sąd nie jest zobligowany do spełnienia wszystkich postulatów wnioskodawcy. Oznacza to, że może przykładowo przeprowadzić drogę w inny sposób niż ten przewidziany przez właściciela nieruchomości. Kodeks cywilny ogranicza jedynie możliwość ustanowienia drogi koniecznej ze względu na jej potencjalną uciążliwość dla właściciela nieruchomości obciążonej. Oznacza to przykładowo, że droga nie będzie wyznaczona przy budynku mieszkalnym czy w takim miejscu, który pozbawi działkę możliwości zagospodarowania – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

Współwłasność nieruchomości

Z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej może wystąpić przede wszystkim użytkownik wieczysty lub właściciel nieruchomości. Jeśli mamy do czynienia z współwłasnością nieruchomości to wniosek może zostać złożony przez jednego z nich, wszystkich albo niektórych współwłaścicieli. Co więcej prawo do służebności drogi koniecznej może zostać także nabyte poprzez zasiedzenie, jednak wymaga to upływu 20 lat w przypadku posiadania służebności w dobrej wierze oraz 30 lat w przypadku posiadania służebności w złej wierze. Warunkiem koniecznym, by doszło do ustanowienia służebności w drodze zasiedzenia jest użytkowanie i korzystanie z trwałego i widocznego urządzenia, wybudowanego przez właściciela nieruchomości na rzecz której ma zostać ustanowiona służebność. Za trwałe urządzenie nie zostanie uznana przykładowo polna droga, będą takimi utwardzane drogi betonowe, czy pomosty.   

Sprzedaż nieruchomości ze służebnością

Warto mieć także na uwadze, że sprzedaż nieruchomości z ustanowioną służebnością wcale nie doprowadza do wygaśnięcia tego prawa. A zatem, nawet jeśli zmieni się właściciel sąsiadującej z nami nieruchomości, a mamy na niej ustanowioną na naszą rzecz służebność, mamy nadal pełne prawo do korzystania z wytyczonej drogi koniecznej, w żaden sposób nie odbiera nam to możliwości przejazdu.  

Koszty

Ustanowienie służebności drogi konieczne będzie się oczywiście wiązać z pewnymi kosztami, które będzie musiał ponieść właściciel, na rzecz którego będzie ona ustanowiona. W przypadku zawarcia umowy liczyć należy się z koniecznością uregulowania kosztów za przeprowadzanie drogi oraz ustalonego pomiędzy właścicielami wynagrodzenia za służebność.

Wynagrodzenie z tego tytułu może być jednorazowe, lub tez przybrać charakter cykliczny – wszystko zależy od ustaleń pomiędzy właścicielami. Właściciel nieruchomości służebnej może też, na zasadach darowizny, zrzec się prawa do wynagrodzenia – mówi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl.

Sprawa komplikuje się jeśli chodzi o wynagrodzenie za służebność ustanowioną w konsekwencji orzecznictwa sądowego. Jego wysokość będzie bowiem wtedy wyznaczana przez biegłego sądowego – również jednorazowe bądź okresowe. Ma to rekompensować przede wszystkim kwotę obniżenia wartości nieruchomości, które nastąpiło na skutek przeprowadzenia drogi koniecznej. Co istotne – wynagrodzenie będzie przysługiwać zawsze – nawet, gdy nie powstają żadne utrudnienia czy szkody dla właściciela.

Drogi

Służebność drogi koniecznej może zostać zniesiona lub też może dojść do jej wygaśnięcia. Właściciel nieruchomości na której została ona ustanowiona ma prawo, by zażądać jej zmiany ze względu na ważną potrzebę gospodarczą bądź też w przypadku, gdy stała się ona dla niego szczególnie uciążliwa, a wcale nie jest niezbędna do prawidłowego korzystania z nieruchomości. Można także wnosić o jej zniesienie w momencie gdy traci ona znaczenie dla właściciela nieruchomości władnącej. Przykładowo jeśli zakupi on sąsiedni grunt, przez który także może taka droga zostać przeprowadzona będą podstawy do zniesienia dotychczasowej i ustanowienia nowej.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe