Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Co powinniśmy wiedzieć o zasadach wykupu nieruchomości przez gminę? Część pierwsza

Bartosz Antos
2 sierpnia 2017
Nieruchomości
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Jeśli na skutek uchwalenia planu miejscowego (MPZP) korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe właściciel ma prawo zażądać m.in. wykupu nieruchomości przez gminę. Jakie terminy obowiązywać będą gminę i na jakich zasadach ustalona zostanie cena wykupowanej nieruchomości?

Odszkodowanie za zmianę MPZP

Zgodnie z art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, jeśli w konsekwencji zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości, lub nawet z jakiejś jej części, w dotychczasowy albo zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy. Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część – przypomina Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl. Gmina może przychylić się do tych żądań lub ustosunkować się do nich poprzez zaoferowanie właścicielowi nieruchomości zamiennej, która zrekompensuje poniesioną szkodę.

Aby zobaczyć, jak w praktyce wygląda kwestia ustalania ceny wykupowanej nieruchomości oraz jakie terminy obowiązywać będą gminę omówiony zostanie, niezwykle istotny dla tego typu spraw, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 stycznia 2015 r., sygnatura akt: I CSK 224/14.

Przykład z życia – pozew o wykup nieruchomości

W przywołanej sprawie właściciel nieruchomości, w oparciu o przytoczoną powyżej przesłankę prawną, wniósł pozew przeciwko gminie o wykup nieruchomości – za cenę odpowiadającą jej aktualnej wartości czyli 7 764 000 zł – wraz z zasądzeniem odsetek ustawowych. Sąd rozstrzygający tę kwestię zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży miastu prawa własności przedmiotowej nieruchomości za cenę nieprzekraczającą 3 mln zł oraz zasądził na rzecz powoda odsetki ustawowe od tej kwoty. W trakcie postępowania ustalono, że nieruchomość należąca do skarżącego znajdowała się w starym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na obszarze o przeznaczeniu spełniającym funkcje „ochrony systemu przyrodniczego miasta”, w którym dopuszczono tylko funkcję rolniczą bez możliwości zabudowy siedliskowej. Uchwalony niemal dekadę później nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zmienił przeznaczenie tego obszaru na „zieleń parkową” i ustalił realizację parku miejskiego, co spowodowało faktyczną utratę możliwości korzystania w dotychczasowy sposób z nieruchomości, do której skarżący posiada tytuł prawny. Spełnione zostały zatem wszystkie dyrektywy, o których mowa w art. 36 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – uprawnienia właścicielskie zostały znacznie ograniczone na skutek przyjęcia w gminie nowego planu. Właściciel nieruchomości złożył więc wniosek o wykup nieruchomości po cenach rynkowych.

Zawarcie umowy u wykup nieruchomości

W myśl z art. 37 ust. 9 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wykup powinien nastąpić w terminie sześciu miesięcy od daty wniosku, chyba że strony postanowią inaczej, a w wypadku opóźnienia w wykupie właścicielowi przysługują odsetki ustawowe. W omawianej tu sprawie dniem realizacji wniosku był 15 lipca 2002 r. (ustawowe sześć miesięcy od daty złożenia wniosku czyli od 15 stycznia 2002 r.) – to na tę datę należało określić wartość nieruchomości, a z tytułu opóźnienia właścicielowi przysługiwały także odsetki ustawowe. Wartość nieruchomości, o która toczył się spór, na dzień 16 lipca 2002 r. według przeznaczenia zgodnego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wynosiła 2 819 030 zł. Sąd apelacyjny, do którego trafiła sprawa podzielił ustalenia faktyczne i ocenę prawną sądu okręgowego i oddalił apelację strony, a właściciel nieruchomości postanowił dalej dochodzić swoich racji i wzniósł skargę kasacyjną. W odpowiedzi Sąd Najwyższy orzekł, że sąd ustala rynkową wartość nieruchomości z daty orzekania i zobowiązał strony do złożenia oświadczeń woli w przedmiocie sprzedaży nieruchomości za cenę 7 400 000 zł. Co więcej, SN podkreślił, że w dyktowanym ustawowo sześciomiesięcznym terminie władze gminne zobowiązane są nie tylko do zawarcia umowy o wykup nieruchomości, ale także do jej wykonania czyli uiszczenia na rzecz właściciela odpowiednio ustalonego wynagrodzenia.

W kolejnej części artykułu omówione zostaną przesłanki, które zostały wzięte pod uwagę przez SN przy wydawaniu wyroku – czyli na co zwracać uwagę, jeśli dojdzie do sporu z gminą o wartość wykupowanej nieruchomości.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe