Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Co decyduje o obowiązku naliczenia VAT? Akt notarialny czy faktyczne wydanie nieruchomości?

Robert Tomaszewski
25 sierpnia 2013
Podatki
Prawo

Obowiązek podatkowy w myśl zapisów art. 19a ustawy o VAT powstaje zgodnie z zasadą ogólną, czyli z chwilą dokonania dostawy towaru, a jeżeli wcześniej podatnik otrzyma całość lub część zapłaty – z chwilą jej otrzymania (w tej części).

Obowiązek podatkowy w obrocie nieruchomościami

Od 1 stycznia 2014 roku w związku ze zmianą ustawy nie stosuje się przepisów, które określały szczególny sposób obowiązku podatkowego dla działań mających związek z obrotem nieruchomościami. Obowiązek podatkowy powstaje zaś na ogólnych zasadach wynikających z art. 19a ust. 1 i 8 ustawy o VAT zarówno w zakresie dostaw gruntów i budowli jak i dostaw lokali i budynków tj.:

  • w momencie otrzymania zapłaty (w części lub całości)
  • w momencie dokonania dostawy.

Kwestia otrzymania zapłaty nie budzi zastrzeżeń. Problem dotyczył dostawy gruntu, budowli czy budynku.

Przykład sprzedaży działki

Ważne jest, jak podkreśla Robert Tomaszewski z SaveInvest, że dokonanie dostawy nie zawsze wiąże się ściśle ze sporządzeniem aktu notarialnego. Sam taki akt to jedynie przekazanie domyślne gruntu, budowli czy budynku. Często bowiem z okoliczności sprawy, czy nawet samego aktu notarialnego, moment przekazania nieruchomości jest inny. To właśnie on wyznacza powstanie obowiązku podatkowego w VAT. Znajduje to odzwierciedlenie w licznych orzeczeniach sądów administracyjnych (np. Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Lublinie Sygn Akt I SA/Lu456/13), gdzie rozstrzygnięcie stanowi, iż „zasadnicze z punktu widzenia ustalenia powstania obowiązku podatkowego w VAT jest faktyczne przejęcie władztwa nad rzeczą”. Sprawa dotyczyła sprzedaży działki pod zabudowę. Kupującemu zależało wówczas na przejęciu prawnym działki w celach uzyskania, m.in. pozwolenia na budowę. Natomiast sprzedającemu – na składowaniu odpadów i opału.

Działki

Przekazanie nieruchomości miało nastąpić kilka miesięcy po dacie sporządzenia aktu notarialnego. Sąd, po ponownym rozpoznaniu sprawy, przyjął, że przeniesienie prawa do rozporządzania towarami nastąpi w chwili przejęcia nieruchomości. Wydanie tejże nieruchomości w przepisach nie następuje z chwilą podpisania aktu notarialnego. Stanowisko takie posiada też odzwierciedlenie w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego (Sygn Akt I FSK 530/12). Rozstrzygnął on, iż „z chwilą zawarcia aktu notarialnego nie uzyskano takich uprawnień, mogących świadczyć o jednoczesnym uzyskaniu władztwa ekonomicznego nad nabytym gruntem w rozumieniu VAT. W tej sytuacji data aktu notarialnego nie mogła oznaczać znamienia w postaci wydania towaru”.

Jest to właściwe orzecznictwo. Strony umowy mogą swobodnie i w porozumieniu określić, że termin przeniesienia takiego prawa do rozporządzania gruntem jako właściciel będzie późniejszy, niż samo sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego. Należy pamiętać, że w przypadku zapłaty przed tym terminem części lub całości należności rodzi obowiązek podatkowy w myśl przepisów ustawy.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe