Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Zakup działki – co zrobić, aby był bezpieczny? Część druga

Robert Tomaszewski
26 stycznia 2014
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki rolne

Na co zwrócić uwagę przed zakupem działki

Kupując własną działkę warto dokładnie poznać jej faktyczny stan prawny. Jak wspominaliśmy w I części, wśród dokumentów, do których warto zajrzeć jest księga wieczysta, a także wypis i wyrys z ewidencji gruntów oraz mapa zasadnicza. Poniżej przedstawiamy kolejne dokumenty, których poznanie może okazać się bardzo istotne.

Autostrada za oknem? Zajrzyj do MPZP

Bardzo ważnym dokumentem zawierający informacje o wybranej działce jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli teren, na którym znajduje się taka działka, posiada MPZP, możemy się z niego dowiedzieć o planowanej wokół infrastrukturze. W dokumencie tym zawarto też szczegółowe informacje, co i gdzie można wybudować. Zawarte w miejscowym planie dane mogą dotyczyć także szczegółów budynku, który będziesz mógł posadowić na działce (np. spadku dachu, ilości pięter itp.). W planie znajdują się informacje o najbliższej okolicy, w której planujemy mieszkać. Warto więc dowiedzieć się czy za kilka lat pod oknami nie wyrośnie nam wieżowiec lub czy tuż obok nie zaplanowano autostrady.

Każdy z terenów opisanych w miejscowym planie ma swoje oznaczenie. Tereny pod budowę jednorodzinną oznacza się kolorem jasnobrązowym oraz symbolami MN. Tereny pod zabudowę wielorodzinną to kolor ciemnobrązowy i symbole MW. Kolory fioletowy, czerwony i fioletowo-­szary na miejscowym planie powinny zwrócić nasza uwagę, gdyż oznaczają tereny produkcyjne oraz zabudowę usługową.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dostępny jest w wydziałach urbanistyki i architektury miejscowych urzędach miasta lub gminy. Zobaczenie mapy zasadniczej z oznaczonym miejscowym planem jest bezpłatne, natomiast wyrys i wypis wymaga uiszczenia stosownej opłaty.

W wielu gminach niestety brakuje miejscowego planu. Prawodawca nie ustalił w jakim terminie i czy w ogóle taki plan musi należy wykonać. Dlatego też wiele gmin zwleka z jego opracowaniem. Wiele z miejscowych planów było uchwalonych na podstawie przepisów z 1984r. W roku 2004 straciły one swoją ważność, a gminy nie ustaliły jeszcze nowych. Jest to niewątpliwe niekorzystny dla zainteresowanych fakt.

Brak planu miejscowego

Osoba, która chciałaby nabyć działkę na terenie nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego nie ma pewności co za kilka lat powstanie za jej płotem i jakie ustalenia w zakresie miejscowego planu podejmie gmina, gdy dojdzie do jego uchwalania. Brak MPZP to też przeszkoda w uzyskaniu pozwolenia na budowę. Osoba zainteresowana terenem nieobjętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego musi wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy, a z kolei takie warunki nie zawsze są wydawane, a na taką decyzję czasami można czekać miesiącami. Jeśli dodatkowo działka, która nieobjęta miejscowym planem oznaczona jest jako grunt rolny, koniecznie trzeba dowiedzieć się czy wyłączenie jej z produkcji rolnej oraz wydanie warunków zabudowy będzie w ogóle możliwe.

Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o. podkreśla, że czynności związane z działkami nieobjętymi MPZP są jeszcze bardziej czasochłonne i skomplikowane, niż te związane z działkami posiadającymi taki plan. Łatwo też przeoczyć niektóre szczegóły mogące istotnie wpłynąć na dalsze możliwości zabudowy na takich działkach. Dlatego jeśli zależy nam na powzięciu jak największej liczby, sprawdzonych i rzetelnych informacji, warto pozostawić ich zebranie profesjonalistom.

Działki budowlane

Umowa kupna-sprzedaży tylko w formie aktu notarialnego

Jeśli udało nam się zbadać stan prawny działki, znamy jej przeznaczenie oraz wiemy co będzie wokół, przychodzi czas na podpisanie umowy kupna­-sprzedaży. Umowę kupna­-sprzedaży nieruchomości bezwzględnie powinno się zawierać w formie aktu notarialnego.

Notariusz przed spisaniem umowy ma obowiązek zapoznać się z aktualnym stanem księgi wieczystej. Pamiętać jednak należy, że w księdze nie zawsze musi być wszystko ujawnione. Co prawda istnieje instytucja wzmianki w księdze. Informuje ona, iż w sprawie danej nieruchomości coś się dzieje, jednak nie zawsze jest ona skuteczna. Dlatego w umowie kupna sprzedaży zawartej przed notariuszem warto zawrzeć odpowiednią klauzulę dotyczącą stanu wpisów w księdze wieczystej i zgodności ich ze stanem faktycznym.

Kupno działki – czy warto szukać samemu?

Dobrze wybrana działka, o ustalonym stanie prawnym, nabyta za dobrą cenę to podstawa rozpoczęcia inwestycji. Sprawdzenie wszelkich dokumentów związanych z działką to trudna i żmudna praca. Jeśli jednak wykonamy ją dobrze już na wstępie nie będziemy narażeni na problemy prawne i finansowe. Warto zlecić poszukiwanie idealnej działki wyspecjalizowanej firmie, takiej jak SaveInvest Sp. z o.o. To ona bowiem będzie ponosiła ciężar zebrania i analizy wszelkich dokumentów i informacji o danej nieruchomości.

Dzięki profesjonalnemu sprawdzeniu stanu prawnego działki jej zakup będzie już tylko formalnością. Klient decydujący się na pomoc specjalistów nie musi martwić się o ewentualne wady prawne nieruchomości czy jakiekolwiek formalności. Odpowiedzialna będzie za to firma, która podejmie się poszukiwania takiej działki na rzecz klienta.

Jeśli interesuje cię zakup działki pamiętaj, że jej zakup to tylko z pozoru prosta sprawa. Wszelki uchybienia związane ze stanem prawnym działki mogą być w przyszłości przyczyną ogromnych niedogodności. W ekstremalnych przypadkach narazisz się na to, iż nie staniesz się prawowitym właścicielem działki lub staniesz się właścicielem działki, którą bardzo trudno będzie przekształcić na budowlaną. Zwracając się o pomoc do profesjonalistów masz pewność, że Twoje marzenia o własnym domu się spełnią.

Zakup nieruchomości gruntowej, bez względu na to czy jest to działka rolna, działka budowlana czy inwestycyjna – to duża odpowiedzialność. Poza jej lokalizacja, tym czy posiada bezpośredni dostęp do mediów i drogi publicznej, ważne, abyśmy sprawdzili możliwie najwięcej czynników, które będą miały wpływ na nasze możliwości i ograniczenia, np. przy budowie domu. Więcej informacji o kwestiach, które warto sprawdzić, znajdziesz w pierwszej części poradnika: Zakup działki – co zrobić, aby był bezpieczny? Część pierwsza.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe