Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

VAT przy sprzedaży prywatnej działki

Bartosz Antos
16 lutego 2021
Podatki
Działki

Ostatnie interpretacje podatkowe zdecydowanie nie są korzystne dla właścicieli nieruchomości. Ci z nich, którzy zdecydowali się na sprzedaż gruntu, niejednokrotnie będą musieli zapłacić VAT. Co osoby fizyczne mają wspólnego z podatkiem obciążającym przedsiębiorców? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czy warto handlować z inwestorem?

Przy sprzedaży swoich nieruchomości właściciele często korzystają z usług rozmaitych pośredników. Nie chodzi przy tym nawet o firmy, oferujące wykonanie reklamy i dopięcie formalności, związanych ze sprzedażą. Często takie usługi proponują również inwestorzy, którzy upatrzyli sobie określoną działkę lub działki i w tym miejscu zamierzają coś zbudować – apartamentowce, centrum handlowe albo pływalnię. W takiej usłudze pośrednictwa fiskus upatruje jednak prowadzenie działalności gospodarczej przez sprzedającego i ostatecznie przy sprzedaży okazuje się, że właściciel nieruchomości powinien zapłacić podatek VAT.

Przykład z życia wzięty…

Niejednokrotnie zdarzały się przypadki, gdy osoba fizyczna kupiła działkę inwestycyjną o przeznaczeniu rolniczym. W momencie zakupu nie miała szczególnych planów na jej zagospodarowanie, ale „może przyda się na przyszłość”. W końcu właściciel ma dzieci, które być może kiedyś na tej działce wybudują dom. Czas jednak minął, plany się zmieniły i działka pozostała nieużywana. Może w międzyczasie jakiś rolnik posadził tam ziemniaki albo zboże. Ostatecznie jednak działka nie przynosiła zysku. Skoro zatem do właściciela zgłosił się inwestor proponujący zakup działki, nie było nad czym się zastanawiać. Czym prędzej właściciel udzielił inwestorowi pełnomocnictwa do załatwiania wszelkich formalności, w tym uzyskania stosownych decyzji i pozwoleń.

Pełnomocnictwo gwoździem do trumny

Niestety w takich sytuacjach fiskus twierdzi, że późniejsza sprzedaż działki powinna zostać opodatkowana podatkiem od towarów i usług (VAT). Czynności podejmowane przez inwestora, a zarazem pełnomocnika właściciela nieruchomości, wpływają bowiem na jej atrakcyjność i podnoszą wartość. Skoro zatem pełnomocnik działa w imieniu i na rzecz właściciela, to ten właściciel działa w sposób zorganizowany. Jego działanie należy zatem porównać z czynnościami przedsiębiorcy, handlującego gruntami. To zatem daje podstawę do obciążenia go podatkiem od towarów i usług. W ocenie organów skarbowych wykonywane przez pełnomocnika czynności wywołują skutki prawne po stronie właścicieli nieruchomości. Właśnie dlatego należy uznać, że zachowują się oni jak podmioty profesjonalne, zajmujące się obrotem nieruchomościami. Dokonywane transakcje nie są zatem zwykłym zarządem majątkiem prywatnym, a działalnością gospodarczą, podlegającą podatkowi VAT.

Czy przysługuje zwolnienie od podatku od nieruchomości?

Czy w takiej sytuacji można by było chociaż posiłkować się jakimś zwolnieniem od podatku? Rzeczywiście na mocy art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o VAT zwalnia się od podatku dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. Problem polega jednak na tym, że w wyniku działań inwestora w stosunku do działki została już wydana decyzja o warunkach zabudowy. Zwolnienie zatem w tym przypadku już nie przysługuje. Ewentualnie można by było jeszcze rozważać zwolnienie do 200.000 złotych. Niewiele tego typu transakcji opiewa jednak na kwoty niższe – zauważa Bartosz Antos.

Organy skarbowe konsekwentnie w swoich orzeczeniach

Tego typu interpretacja podatkowa nie jest wyjątkiem. Coraz częściej fiskus zajmuje właśnie takie stanowisko w sprawie sprzedawanych gruntów. To natomiast wiążę się nie tylko z koniecznością uiszczenia należnego podatku VAT. Wcześniej trzeba dopełnić pewnych formalności, w tym zarejestrować się w urzędzie skarbowym jako podatnik VAT, wystawić fakturę, wpisać ją do ewidencji, złożyć elektronicznie JPK_VAT, czyli Jednolity Plik Kontrolny, a dopiero potem zapłacić podatek. Dla osób fizycznych, nieprowadzących na co dzień działalności gospodarczej to szereg abstrakcyjnych czynności, w zakresie których nie mają wiedzy i doświadczenia. Realizacja tych obowiązków najczęściej zatem wiąże się z koniecznością skorzystania z usług księgowego lub prawnika. A to kolejne koszty.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe