Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Umowa przedwstępna a umowa rezerwacyjna nieruchomości – czym się różnią?

Kamil Markowicz
2 grudnia 2021
Najem
Nieruchomości
Nieruchomości, umowa

Zakup nieruchomości to duże przedsięwzięcie. Właśnie dlatego właściwa umowa przeniesienia własności nieruchomości z reguły poprzedzona jest umową rezerwacyjną lub umową przedwstępną. Czym różnią się te dokumenty? Na co warto zwrócić uwagę podczas ich podpisywania? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl.

Dlaczego zawierane są umowy rezerwacyjne i umowy przedwstępne?

Sprzedawca i kupujący najczęściej przed podpisaniem finalnej umowy przeniesienia własności nieruchomości decydują się na umowę rezerwacyjną lub umowę przedwstępną. Czas od zawarcia jednej z nich do finalnej umowy sprzedaży wykorzystują natomiast na dopełnienie istotnych formalności. Sprzedawca na przykład przeprowadza się w inne miejsce, robi dodatkowe remonty, do których się zobowiązał albo wydziela działkę z większej nieruchomości i zajmuje się założeniem dla niej nowej księgi wieczystej. Kupujący z kolei przechodzi przez proces kredytowy, otrzymując potwierdzenie, że jego zdolność kredytowa wystarczy do zaciągnięcia zobowiązania i wzięcia kredytu na określoną kwotę albo też organizuje inny sposób finansowania zakupu. Czym jednak w praktyce różnią się obie umowy? Teoretycznie ich cel jest taki sam, ale działanie zupełnie inne.

Czym jest umowa rezerwacyjna nieruchomości?

Umowa rezerwacyjna nie została tak naprawdę w żaden sposób zdefiniowana w obowiązujących przepisach. To twór wymyślony przez praktyków. Ma jednak istotne znaczenie przy takich przedsięwzięciach jak zakup nieruchomości. Sprzedawca podpisując umowę rezerwacyjną zobowiązuje się do wyłączenia sprzedawanej nieruchomości z oferty sprzedaży przez określony czas, w którym strony mają podpisać finalną umowę przeniesienia własności nieruchomości. Zawierając umowę rezerwacyjną kupujący musi najczęściej wpłacić na rzecz sprzedawcy opłatę rezerwacyjną. Może mieć ona charakter zwrotny lub bezzwrotny. Umowa rezerwacyjna daje pewną swobodę zarówno kupującemu, jak i sprzedawcy. Stanowi ona pewne zobowiązanie stron, ale stosunkowo łatwo jest się z niej wycofać. A przynajmniej z reguły tak to wygląda, bo sprzedawca i kupujący mogą dowolnie skonstruować łączący ich kontrakt.

Czym jest umowa przedwstępna?

Umowa przedwstępna ma bardziej sformalizowany charakter. Została przede wszystkim zdefiniowana w przepisach Kodeksu cywilnego – w przeciwieństwie do umowy rezerwacyjnej. Tam określono podstawowe wymogi formalne, jakie powinna spełnić. Umowa przedwstępna jest zatem umową, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej. Powinna przy tym określać podstawowe elementy umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna jest silniejszym zobowiązaniem niż umowa rezerwacyjna. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może bowiem żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Dodatkowo roszczenie wynikające z umowy przedwstępnej można wpisać do księgi wieczystej sprzedawanej nieruchomości.

Jakie elementy powinna zawierać umowa przedwstępna?

Kluczowymi elementami umowy przedwstępnej jest dokładne określenie nieruchomości, która stanowi przedmiot sprzedaży. Należy wskazać jej adres, wielkość, rodzaj, numer księgi wieczystej oraz wszystko, co do niej przynależy. Należy też dokładnie opisać strony umowy i wskazać cenę sprzedawanej nieruchomości. Konieczne jest nadto uwzględnienie czasu, w jakim dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej lub konkretnego terminu (dnia) jej zawarcia. Umowa przedwstępna powinna także zostać podpisana w tej formie, co umowa przyrzeczona, czyli w przypadku sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego.

Połączenie umowy rezerwacyjnej z przedwstępną

Czasem można też spotkać się ze swoistą hybrydą umowy rezerwacyjnej i umowy przedwstępnej. Wówczas co do zasady podpisujemy umowę rezerwacyjną, ale posiada ona elementy umowy przedwstępnej. Przede wszystkim zostaje wtedy wyposażona w dodatkowe zabezpieczenia, które stanowią gwarancję wykonania umowy zarówno dla sprzedawcy, jak i dla kupującego – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Kamil Markowicz

Specjalista ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe