Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Studium a plan zagospodarowania przestrzennego

Bartłomiej Kuzniar
26 czerwca 2019
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to często mylone pojęcia. Tymczasem dokumenty te w prawie administracyjnym pełnią zupełnie różne funkcje i mają odmienne znaczenie. Co warto o nich wiedzieć?

Dlaczego ważne jest rozróżnienie tych pojęć?

Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl: „Rozróżnienie pojęć studium i planu miejscowego jest niezwykle istotne, szczególnie w kontekście prowadzonych postępowań administracyjnych lub sprzedaży nieruchomości. Nasi klienci często nie mogą zrozumieć, dlaczego odrolnienie gruntu wygląda zupełnie inaczej w sytuacji, gdy dla danego terenu uchwalony został MPZP oraz wtedy, gdy mamy do czynienia jedynie ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Tymczasem to zupełnie zmienia postać rzeczy”.

Czym jest studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego to dokument, który określa politykę przestrzenną danej gminy, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego. Studium sporządza się dla obszaru w granicach administracyjnych gminy. Organem, który sporządza zarówno część tekstową, jak i graficzną studium jest natomiast wójt, burmistrz albo prezydent miasta. Poszczególne ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy późniejszym sporządzaniu planów miejscowych. Nie jest to jednak akt prawa miejscowego. W studium uwzględnia się przede wszystkim: dotychczasowe przeznaczenie, zagospodarowanie i uzbrojenie terenu, stan ładu przestrzennego i wymogów jego ochrony, stan środowiska, w tym stan rolniczej i leśnej przestrzeni produkcyjnej, wielkości i jakości zasobów wodnych oraz wymogów ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, stan dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, a także stan prawny gruntów.

Czym jest MPZP?

Z kolei miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to dokument, który ustala przeznaczenie terenów, w tym dla inwestycji celu publicznego oraz określa sposoby ich zagospodarowania i zabudowy – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. W odróżnieniu od studium jest on aktem prawa miejscowego, a niekiedy jego sporządzenie dla danego obszaru jest obowiązkowe. Treść planu miejscowego jest zbliżona do treści studium. Plan miejscowy uchwala rada gminy, po stwierdzeniu, że nie narusza on ustaleń studium, rozstrzygając jednocześnie o sposobie rozpatrzenia uwag do projektu planu oraz sposobie realizacji, zapisanych w planie, inwestycji z zakresu infrastruktury technicznej, które należą do zadań własnych gminy. Część tekstowa planu stanowi treść uchwały, z kolei część graficzna oraz wymagane rozstrzygnięcia stanowią załączniki do tej uchwały.

Studium a plan zagospodarowania przestrzennego – zasadnicze różnice

Wskazane dokumenty różnią się zatem przede wszystkim charakterem obowiązywania. Ustalenia studium są wiążące dla organów gminy przy sporządzaniu planów miejscowych, a ustalenia planu wiążą bezpośrednio mieszkańców gminy. Studium tworzone jest w celu określenia polityki przestrzennej gminy, a plan wyznacza konkretne wytyczne, dotyczące zagospodarowania przestrzennego. Uzyskanie pozwolenia na budowę następuje w oparciu o plan miejscowy, a nie studium. Z kolei ewentualne odrolnienie gruntu zależne jest od istnienia planu. – wymienia Bartłomiej Kuźniar. W pewnym sensie zatem plan miejscowy jest dokumentem ważniejszym, a studium można określić jako bazę do jego stworzenia.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe