Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Rozbiórka – kiedy jest nieunikniona? Jakie są jej koszty? Część pierwsza

Bartosz Antos
5 czerwca 2015
Budowa
Nieruchomości

Czym jest samowola budowlana? Czy każde nielegalne wzniesienie budowli musi zakończyć się nakazem rozbiórki? Na jakie koszty musi przygotować się inwestor któremu nadzór budowlany wydał nakaz rozbiórki?

Czym jest samowola budowlana?

W polskim prawodawstwie brak jest jednoznacznej definicji samowoli budowlanej. Zwyczajowo natomiast za taką uznaje się nie tylko wybudowanie obiektu bez pozwolenia na budowę. Ale już samo przystąpienie do robót budowlanych bez pozwolenia lub bez zgłoszenia sprawy, lub też w sytuacji, gdy starosta sprzeciwił się zamiarowi wykonania robót, które objęte są obowiązkiem zgłoszenia. Roboty, które wymagają pozwolenia na budowę możliwe są do podjęcia tylko, gdy takim orzeczeniem się dysponuje. Natomiast w przypadku zgłoszenia by rozpocząć roboty zazwyczaj trzeba poczekać 30 dni. W ich trakcie których starosta ma prawo zgłosić swój sprzeciw co do zamierzeń inwestora.

W praktyce do samowoli dochodzi często już na etapie samego użytkowania wybudowanego obiektu. Wtedy, gdy właściciele decydują się na jego nadbudowę lub rozbudowę, nie występując wcześniej z prośbą o wydanie stosownych pozwoleń. Bardzo ważna jest kwestia ustalenia daty popełnienia samowoli. To od niej bowiem zależy jakie przepisy zostaną zastosowane w trakcie dochodzenia przeciwko inwestorowi. A co za tym idzie z jakimi konsekwencjami prawnymi i finansowymi może się on liczyć.

Podstawy prawne

W przypadku legalizacji budowy wzniesionej bez pozwolenia powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w trakcie dochodzenia, czy faktycznie wzniesiony obiekt podlega pod kategorię samowoli budowalnej opiera się na przesłankach zawartych w prawie budowlanym, a precyzyjniej na art. 48 (omawia problem budowy i rozbudowy bez pozwolenia na budowę zarówno całego obiektu, jak i jego części), art. 49b (porusza problem budowy i rozbudowy bez zgłoszenia) i art. 50-51.

Swoje działania inspektor zaczyna od weryfikacji, czy budowę przeprowadzano zgodnie z obowiązującymi przepisami techniczno-budowlanymi. Jeśli uzna, ze powstała nielegalnie budowla spełnia te warunki potwierdzi możliwość legalizacji wzniesionej konstrukcji. A także wyda odpowiednie postanowienie uwzględniając w nim czas i warunki legalizacji konkretnego przypadku samowoli. Jeśli natomiast obiekt nie będzie właściwy pod kątem przesłanek prawnych, inwestor w ogóle nie podejmie stosownych działań lub też nie zdąży załatwić w terminie niezbędnych formalności (dodajmy, że ich liczba jest całkiem spora) by obiekt zalegalizować, inspektor wyda nakaz rozbiórki.

Samowola a część budynku

Podobna procedura obowiązywać będzie w przypadku prac budowlanych podjętych bez zgłoszenia lub pomimo wyrażenia przez starostę swojego sprzeciwu. Warto także przypomnieć, że pojęcie samowoli nie musi koniecznie odnosić się do całości obiektu. Swoim zasięgiem może objąć także tylko jego część. Wydany wtedy przez inspektora nadzoru budowlanego nakaz rozbiórki oczywiście dotyczyć będzie tylko i wyłącznie części wybudowanej bez pozwolenia lub zgłoszenia, o ile ta część będzie na tyle samodzielna i niezależna aby można dokonać jej rozebrania bez niepotrzebnej ingerencji w pozostałą, postawioną zgodnie z prawem, częścią obiektu.

Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl przypomina, że legalizacja to nie obowiązek inwestora, ale uprawnienie, które pozwoli mu na uniknięcie ostateczności w postaci rozbiórki wzniesionego obiektu. Inwestor może skorzystać z prawa do legalizacji, jednak w żaden sposób nie jest do podjęcia takich działań przymuszony. Może zrezygnować z tego przywileju, jeśli uzna przykładowo, że koszty legalizacji są zbyt wysokie i bardziej opłacalna będzie dla niego rozbiórka obiektu powstałego niezgodnie z prawem.

W kolejnej części artykułu: opłata legalizacyjna a koszty rozbiórki, czyli najlepsze, z punktu widzenia finansowego, rozwiązanie dla inwestora.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe