Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Problemy z inwestowaniem w zabytkowe nieruchomości

Robert Tomaszewski
12 grudnia 2018
Inwestycje w nieruchomości
Nieruchomości
Zabytki, nieruchomości

Niewątpliwie inwestowanie w nieruchomości się opłaca. Przymierzając się do dokonania określonej transakcji, warto jednak zasięgnąć porady specjalistów lub poświęcić trochę czasu na solidne, merytoryczne przygotowanie do tego zabiegu. W tym zakresie istnieje bowiem wiele ograniczeń i pułapek, które mogą rodzić poważne problemy po stronie inwestora. Jakie trudności mogą wiązać się z inwestowaniem w nieruchomości zabytkowe?

Czy łódzka kamienica jest zabytkiem?

15 czerwca 2018 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi wydał kontrowersyjny wyrok w sprawie przyjęcia gminnej ewidencji zabytków miasta Łodzi. To orzeczenie może znacząco utrudnić życie inwestorów – stwierdza Robert Tomaszewski, Prezes Zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o. Wspomniana ewidencja, a właściwie decyzja w tym przedmiocie, została bowiem zaskarżona przez właściciela pewnej kamienicy ze śródmieścia, wybudowanej w latach 1936-1939. Właściciel zarzucił wydanemu orzeczeniu, że nieruchomość została wpisana do ewidencji bez zgody i nawet poinformowania go o tym fakcie. Nie miał on możliwości ustosunkowania się do stanowiska Prezydenta Łodzi. Decyzja organu administracji była uznaniowa – w sposób arbitralny stwierdzono, że nieruchomość posiada walory zabytkowe. Tymczasem w ocenie właściciela kamienicy budynek nie stanowi zabytku. Nie wyróżnia się bowiem niczym szczególnym, spośród innych budynków, wybudowanych w tym czasie. Taka ocena była de facto zgodna z ekspertyzami, dokonanymi przez miejskiego i wojewódzkiego konserwatora zabytków, na podstawie których w 2003 roku zezwolono na szeroką przebudowę i nadbudowę bryły budynku.

Kontrowersyjny wyrok WSA

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Łodzi nie podzielił stanowiska właściciela kamienicy. Uznał on, że w gminnej ewidencji zabytków może zostać ujęty wyłącznie obiekt, który spełnia ustawową definicję zabytku. W ocenie sądu, skoro budynek został objęty ochroną konserwatorską (z uwagi na styl architektoniczny i konieczność zachowania modernistycznego charakteru zabudowy historycznego śródmieścia jako całości), należy uznać, że stanowi on zabytek. Niepoinformowanie właściciela o wpisie do ewidencji nie ma natomiast wpływu na ocenę zgodności tego wpisu z obowiązującymi przepisami prawa. Wyrok jest na razie nieprawomocny, istnieje jednak duże prawdopodobieństwo, że ostanie się w obrocie prawny. To z kolei spowoduje poważne utrudnienia dla osób, inwestujących w tego typu nieruchomości.

Dlaczego inwestowanie w zabytkowe nieruchomości jest problematyczne?

Stare rezydencje, dworki, zespoły pałacowo-parkowe, kamienice – wyglądają imponująco i kuszą potencjalnych nabywców stosunkowo niską ceną. Dodatkowo kupujący mogą liczyć na 50-procentową bonifikatę, co tym bardziej czyni inwestycję niezwykle atrakcyjną. Szkopuł tkwi jednak w tym, że taka nieruchomość obarczona jest licznymi ograniczeniami. Najważniejszym z nich jest to, iż chcąc dokonać jakiejkolwiek renowacji/remontu, konieczne jest skonsultowanie tego zabiegu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Właściciel samodzielnie nie zdecyduje ani o terminie realizacji prac, ani o zakresie robót. Korzystanie z takiej nieruchomości staje się zatem znacznie utrudnione.

Na co zwrócić uwagę przy zakupie?

Co szczególnie istotne, fakt, iż w wypisie z ewidencji gruntów i budynków oraz w księdze wieczystej nie ma wzmianki o tym, że sprawdzana nieruchomość jest wpisana do rejestru zabytków, nie oznacza, że nie ma jej w tej ewidencji. Rzetelną informację na ten temat można uzyskać wyłącznie u wojewódzkiego konserwatora zabytków. Osoby, niemające dostatecznej wiedzy w zakresie inwestowania w nieruchomości oraz na temat nieruchomości zabytkowych, niejednokrotnie wpadają zatem w kłopoty. – stwierdza Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o. Często przychodzą do nas klienci, którzy nie zaufali specjalistom, źle zainwestowali i teraz potrzebują pomocy – dodaje Prezes Zarządu w firmie Saveinvest sp. z o.o.

Czy inwestowanie w nieruchomości jest bezpieczne?

Mając na uwadze nowe orzeczenie WSA w Łodzi i funkcjonowanie rejestru zabytków, należy stwierdzić, że inwestowanie w nieruchomości jest bezpieczne i opłacalne. Należy jednak starannie zaplanować operację zakupu nieruchomości. Warto przy tym skorzystać z pomocy specjalistów, którzy powiedzą nam o możliwych utrudnieniach.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe