Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Problemy współczesnego zagospodarowania przestrzennego

Bartosz Antos
3 marca 2020
Plan zagospodarowania przestrzennego
Warunki zabudowy
Działki

W środowisku prawników oraz architektów coraz głośniej mówi się o potrzebie zmian w dziedzinie zagospodarowania przestrzennego. Czy rzeczywiście jest to nagląca kwestia? Z jakimi problemami boryka się współczesne zagospodarowanie przestrzenne? Na te pytania odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Zbyt mało planów miejscowych

Podstawowym dokumentem, wyznaczającym kierunki zagospodarowania przestrzennego, jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. On w sposób najpełniejszy określa perspektywę rozwoju miast oraz rozsądnie programuje jego poszczególne elementy. Wyznacza sfery zabudowy przemysłowej, mieszkaniowej, a wszystko to mając na względzie wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, wymagania ochrony środowiska, ochrony dziedzictwa kulturowego i inne, istotne aspekty. Problem polega jednak na tym, że opracowanie i wdrożenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie jest tanie. Dodatkowo jest to proces niezwykle czasochłonny. Z tego powodu planów uchwala się mało i obejmują one bardzo wąski obszar – stwierdza Bartosz Antos.

Warunki zabudowy – forma zastępcza planu

W zagospodarowaniu przestrzennym szuka się więc form zastępczych. Jedną z nich są warunki zabudowy. To właśnie decyzje o warunkach zabudowy kształtują obecnie ład przestrzenny miast i wsi. Te orzeczenia mają jednak dość wąski zakres zastosowania. Obejmują bowiem jedynie wycinek tego, co znalazłoby się w planie zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej wydawane są w kontekście pojedynczej nieruchomości. Organ, wydając taką decyzję, jest związany natomiast bardzo specyficznymi przesłankami. Między innymi konieczne jest, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu.

Warunki zabudowy – zbyt wąski zakres

Warunki zabudowy biorą zatem pod uwagę tylko ograniczony obszar. W planowaniu przestrzennym ważne jest jednak nieco szersze patrzenie. Powiedzmy bowiem, że w odległości 600 metrów od analizowanej nieruchomości, w stosunku do której mają zostać wydane warunki zabudowy, powstaje ogromna strefa magazynowa. Strefa rozrasta się w szybkim tempie i jest szansą na duży dochód dla całej gminy. W końcu ta strefa powinna dotrzeć i do tej nieruchomości, w stosunku do której aktualnie wydawane są warunki zabudowy. Decyzja administracyjna nie uwzględni jednak takiej, dalekosiężnej perspektywy. Mając na względzie przesłanki, wskazane w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, właściciele nieruchomości otrzymają zgodę na budowę na tym terenie domu jednorodzinnego o określonych parametrach. Ta decyzja stanie się też dużą przeszkodą dla rozbudowującej się strefy magazynowej. No ale o tym włodarze miasta przekonają się dopiero za kilka lat.

Studium istotne, studium nieistotne…

Problemem zagospodarowania przestrzennego jest też pewien zgrzyt w stosowaniu studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Nie ma w tym zakresie koniecznej jednolitości. Z jednej strony bowiem miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może zostać uchwalony bez uwzględnienia postanowień, zawartych w studium. Inaczej mówiąc, żadne jego postanowienia nie mogą być sprzeczne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z drugiej jednak strony, nie ma absolutnie żadnych ograniczeń, aby wydać decyzję o warunkach zabudowy, która nie respektuje postanowień studium. W tym zakresie widać zatem totalną niekonsekwencję ustawodawcy. Jednocześnie taka praktyka prowadzi do chaosu w zagospodarowaniu przestrzennym.

Problematyczne zagospodarowanie przestrzenne

Nie da się też ukryć, że organy administracji nieszczególnie pochylają się nad problematyką planowania i zagospodarowania przestrzennego. Najczęściej plany, uchwalane przez gminę, są bezkrytycznie przyjmowane przez organy kontroli. Tak naprawdę nikt zatem nie weryfikuje ich rzetelności i prawidłowości. No a całej, chaotycznej sytuacji dopełnia fakt, iż nieustannie wchodzą w życie nowe specustawy, wdrażające co prawda interesujące rozwiązania, ale kompletnie deregulujące kwestię zagospodarowania przestrzennego. – ocenia Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe