Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Odrolnienie gruntu (przekształcenie działki na działkę budowlaną) – kiedy to będzie nam się opłacać?

Bartłomiej Kuzniar
9 lipca 2018
Inwestycje w nieruchomości
Odrolnienie działki
Plan zagospodarowania przestrzennego
Przekształcenie działki
Działki budowlane

Zmiana charakteru gruntu i przekształcenie działki rolnej na działkę budowlaną znacznie podnosi jej wartość. Taką ziemię odsprzedamy z bardzo dużym zyskiem.

Zakup działki rolnej

Zakup działki rolnej z myślą od jej odrolnieniu, czyli przekształceniu na działkę budowalną to popularna i zyskowna forma inwestowania. Dlaczego jest to tak niezwykle intratne przedsięwzięcie? Ponieważ cena metra kwadratowego gruntu rolnego jest znacznie niższa niż cena metra kwadratowego działki o charakterze budowlanym – mówi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. A zatem zakup tańszej ziemi rolnej z myślą o jej przekształceniu i późniejszej odsprzedaży jako już działki budowlanej gwarantuje nam zysk. Jest jednak kilka niezwykle istotnych kwestii, o których musimy pamiętać, jeśli decydujemy się na taką inwestycję.

Jak zrobić to skutecznie i faktycznie sprawić, by grunt rolny nabyty za dużo niszą cenę rzeczywiście udało się przekształcić na nieruchomość nadająca się pod zabudowę?

Przekształcenie na działkę budowlaną

Zacznijmy od początku. Przekształcenie gruntu rolnego na budowlany to proces, który ma na celu wyłączenie określonej powierzchni nieruchomości gruntowej z produkcji rolnej i leśnej – w zamian stać się ma on gruntem pod budowę nieruchomości. Warto pamiętać przede wszystkim o wyrażonej w ustawie o ochronie gruntów rolnych i leśnych zasadzie, zgodnie z którą na cele nierolnicze mogą zostać przeznaczone przede wszystkim grunty oznaczone w ewidencji jako nieużytki, a w przypadku uch braku grunty i najniższej wartości produkcyjnej. Oznacza to, że restrykcyjna i wzbudzająca kontrowersji ustawa nie wyłączyła całkowicie możliwości przekształcenia gruntów rolnych na budowlane. Jedyne ograniczenie, które wprowadziła ta regulacja to kryterium związane z jej wartością produkcyjną – wyjaśnia Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. W praktyce oznacza to również, że w sytuacji, gdy na danym terenie występują nieużytki to nie wolno przeznaczyć na cele nierolnicze i nieleśne pozostałych gruntów.

Zgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Trzeba jednak na klika czynników zwrócić uwagę. Nie każda ziemia o statusie rolnym będzie nadawać się pod odrolnienie – przy selekcji odpowiedniej lokalizacji należy pamiętać także o pewnych formalnościach administracyjnych. Jeśli nosimy się z zamiarem zakupu gruntu rolnego z planem jego przekształcenia na grunt budowlany, to musimy się upewnić, czy gmina w obrębie której zlokalizowana jest interesująca nas nieruchomość obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – informuje Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Dlaczego jest to tak istotne? Głównym zadaniem planu miejscowego jest przede wszystkim określenie przepisów, na podstawie których wydawane będą w przyszłości decyzje administracyjne dotyczące możliwości wykorzystywania i zabudowy gruntów znajdujących się w granicach administracyjnych danej gminy. W konsekwencji – gdy dla interesującego nas gruntu uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego pozostaje nam złożyć wniosek o zmianie przeznaczenia gruntu rolnego na budowlany.

We wspomnianym wniosku powinna przede wszystkim zostać zawarta prośba o zmianę przeznaczania gruntu rolnego na grunt budowlany oraz powierzchnia działki wraz z oznaczeniem jej klasy. Należy przy tym pamiętać, że dla gruntów posiadających powierzchnię większą niż pół hektara oraz sklasyfikowanych jako gleba kategorii wyższej niż IV, V i VI to gmina, w imieniu właściciela nieruchomości, przedstawi wniosek o odrolnienie do ministra rolnictwa. W sytuacji zaś, gdy grunt których chcemy poddać procesowi odrolnienia jest mniejszy niż wspomniane pół hektara lub też przynależy do kategorii gleby oznaczonej jako IV, V bądź VI klasa, wtedy organ razem z radą gminy albo radą miasta nie podaje wniosku do ministra rolnictwa, a sam podejmie decyzje o odrolnieniu.

Działki rolne

Wniosek o odrolnienie musi zostać także należycie uzasadniony. Argumentacja powinna w szczególności uwzględniać powody wykazane i określone w art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów leśnych i rolnych – chodzi tu o brak występowania innych nieużytków na terenie objętym planem miejscowego zagospodarowania przestrzennego praz niskiej przydatności gruntu rolnego ze względu na kryterium wartości produkcyjnej. Co więcej – w sytuacjach, gdy mamy do czynienia z ziemią rolną znajdującą się na obszarze większych miast to warto powołać się również na fakt, że w większości przypadków grunty rolne mają taki charakter jedynie w formalnie, nie ma możliwości ich wykorzystywania w praktyce a to powoduje ze ich wartość produkcyjna jest minimalna – radzi Bartłomiej Kuźniar z portalu www.saveinvest.pl. Do wniosku należy także dostarczyć wymagane dokumenty. Może być to m.in. wypis lub wyrys z aktualnej mapy ewidencyjnej, mapa zasadnicza nieruchomości czy wypis z rejestru gruntów.

Grunt to zysk

Jak nie stracić przy inwestowaniu w ziemię? Kluczowej jest określenie, jeszcze przed wyborem danej nieruchomości, czy głównym czynnikiem jest przewidywany zysk, czy czas w jakim dana inwestycja powinna w naszym zamyśle zostać zrealizowana. Zakup działki o przeznaczeniu budowalnych będzie dla nas zdecydowanie dużo bardziej kosztowy – jednak tutaj nie ma konieczności załatwiania formalności związanych z odrolnieniem gruntu i oczekiwania na rozpatrzenie naszego wniosku. Z kolei wybór gruntu rolnego z myślą o jego przekształceniu i przykładowo odsprzedaży jako dużo już wtedy droższego gruntu budowlanego niewątpliwie będzie wymagało cierpliwości i będzie trochę bardziej czasochłonne. Będzie to jednak zdecydowanie bardziej opłacalna inwestycja – zbywamy wtedy grunt o dużo większej wartości od tej za jaką go nabyliśmy.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe