Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Nowe zasady podziału hipoteki po nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Robert Tomaszewski
28 lutego 2014
Finansowanie
Nieruchomości
Kredyt hipoteczny

Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece wprowadza kilka istotnych zmian dotyczących m. in. podziału hipoteki. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego nieruchomość można obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Hipoteka nieruchomości

Zabezpieczenie hipoteczne staje się coraz bardziej popularne, gwarantując większe możliwości odzyskania należności na skutek, np. późniejszej egzekucji z nieruchomości. Robert Tomaszewski z SaveInvest zaznacza, że dotyczy to także:

1) użytkowania wieczystego wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) wierzytelności zabezpieczonej hipoteką.

Hipoteka a podział nieruchomości

Zmiany wymuszone zostały niejako wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 10 lipca 2012r. (sygn. P 15/12), w którym uznano, iż art. 76 ust. 1 zdanie 2 ustawy sprzed zmiany, nie jest zgodne z Konstytucją RP. Chodziło tutaj głównie o to, iż hipoteka po podziale nieruchomości obciążała wszystkie nieruchomości powstałe po rozdzieleniu (tzw. hipoteka łączna). Dzięki nowelizacji art. 76 został zmieniony w ten sposób, że właściciel nieruchomości powstałej po podziale nie odpowiada za cudze zobowiązania. Zgodnie z brzmieniem wskazanego artykułu hipoteka będzie ciążyła tylko na nieruchomości, której po podziale, właścicielem będzie dłużnik hipoteczny.

Dodatkowo będzie ona obejmowała ewentualne roszczenia o dopłatę przysługujące po zniesieniu własności innym osobom, a w sytuacji, gdy dłużnikowi hipotecznemu przysługiwało by takie prawo od innych – powstanie na nim ustawowe prawo zastawu. W myśl nowej treści przepisu nie będzie możliwe, w umowie znoszącej współwłasność, zrzeczenie się prawa do dopłaty czy spłaty. Takie postanowienie nie są ważne z mocy prawa. Warto podkreślić, że takie rozwiązania są słuszne i sprawiedliwe.

Podział hipoteki

Jeśli, dla przykładu, nieruchomość miała 4 współwłaścicieli a tylko dwóch zaciągnęło kredyt lub miało wpis hipoteczny z innego tytułu to po zniesieniu współwłasności obciążała ona każdy lokal (jedną księgę, wspólną dla tych lokali), więc i tych osób, które nie miały zobowiązań. Właściciele odpowiadali więc za długi innych osób, gdyż bank czy wierzyciel mógł wnosić o zaspokojenie swoich należności w całości czy w części z każdego lokalu (nieruchomości), z kilku czy nawet całości nieruchomości, dla której założona była wspólna księga wieczysta. Robert Tomaszewski podkreśla, że rozwiązania takie były krzywdzące i często sprawy takie kończyły się postępowaniem sądowym, z różnym wynikiem. Dlatego potrzebna była zmiana, wprowadzająca podział hipoteki według sprawiedliwych zasad. Należy też zaznaczyć, że nowelizacja ustawy stanowi też o pierwszeństwie ustawowego prawa zastawu o którym rozstrzyga pierwszeństwo hipotek obciążających wygasłe prawo użytkowania wieczystego (mówi o tym art. 101 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Tak więc zmiany wprowadzone w ustawie w części dotyczącej zabezpieczeń hipotecznych są przede wszystkim sprawiedliwe. Rozdzielenie poszczególnych wpisów dla poszczególnych lokali, czy działek objętych jedną księgą wieczystą powinno i obecnie zabezpiecza roszczenia instytucji czy banków, organów egzekucyjnych wobec konkretnego dłużnika, zobowiązanego.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe