Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Najem krótkoterminowy nieruchomości – jak go poprawnie rozliczyć?

Bartłomiej Kuzniar
11 marca 2020
Najem
Nieruchomości

Najem krótkoterminowy to bardzo popularna forma zarabiania na nieruchomościach. Sprawdza się przede wszystkim w miejscach atrakcyjnych turystycznie, a także dużych miastach. Tam bowiem najczęściej szuka się noclegu na kilka dni, maksymalnie na tydzień lub dwa. Jak poprawnie rozliczyć taki najem?

Czym jest najem krótkoterminowy nieruchomości?

Najem krótkoterminowy jest właściwie nazwą zwyczajową. Ta forma mieści się bowiem w najmie na czas określony. Należy do niego stosować przepisy ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny. Zgodnie z art. 659 § 1 tego aktu przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Jeżeli umowa najmu zawierana jest na czas krótszy niż rok, nie ma potrzeby zawierania jej w formie pisemnej. Najem krótkoterminowy działa zatem z reguły w ten sposób, iż najemca przelewa na rachunek wynajmującego całą kwotę za pobyt i czasem dodatkowo uiszcza kaucję. Strony nie podpisują żadnych dodatkowych dokumentów.

Działalność gospodarcza a najem prywatny

Organy administracji skarbowej stoją na stanowisku, że najem krótkoterminowy należy rozliczać w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W przepisach ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców wskazano bowiem, że działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa, wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły. O ile zatem przy klasycznym najmie umowy podpisujemy tylko raz na jakiś czas i ta ciągłość budzi pewne wątpliwości. O tyle przy najmie krótkoterminowym niewątpliwie przybiera to formę stałego biznesu. Jeżeli dodatkowo korzystamy z pośrednictwa takich portali jak Airbnb oraz Booking.com, raczej trudno nam będzie się wytłumaczyć z rozliczania przychodu na zasadzie ryczałtu w ramach najmu prywatnego. Gdy jednak najem ma charakter sporadyczny, bo powiedzmy oddajemy naszą nieruchomość w ręce obcych osób tylko na kilka miesięcy w roku, teoretycznie możemy spróbować rozliczenia tego przychodu w ramach najmu prywatnego.

Rozliczenie najmu w ramach działalności gospodarczej

Rozliczenie najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej jest dość złożoną kwestią. Musimy bowiem dopełnić wszelkich formalności, związanych z założeniem firmy. Trzeba wpisać działalność do właściwego rejestru, zgłosić ją do urzędu skarbowego oraz do Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. O ile zatem samo rozliczenie przychodu może okazać się korzystniejsze z uwagi na możliwości odliczenia VAT i innych kosztów, o tyle musimy liczyć się z dodatkowymi wydatkami w postaci składek ZUS, zlecenia prowadzenia księgowości i tak dalej. Należy też starannie prowadzić wszelką dokumentację, związaną z najmem. Między innymi konieczne jest wystawianie najemcom paragonów oraz ewidencjonowanie poszczególnych okresów najmu – wymienia Bartłomiej Kuźniar.

Rozliczenie najmu prywatnego

Jeżeli jednak wynajmujemy mieszkanie lub inną nieruchomość jedynie sporadycznie, możemy rozliczyć uzyskany w ten sposób przychód nieco inaczej – na zasadach najmu prywatnego. W tym zakresie możemy wybrać jedną z dwóch, dopuszczalnych form – ryczałtu i skali podatkowej. Ryczałt oferuje stawki opodatkowania na poziomie 8,5 oraz 12,5 procent w zależności od poziomu uzyskiwanych przychodów. Z kolei stawka w skali podatkowej kształtuje się na poziomie 18 i 32 procent – również w zależności od poziomu uzyskiwanych przychodów – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Czy będą zmiany w najmie krótkoterminowym?

Na marginesie warto zaznaczyć, że Ministerstwo Sportu i Turystyki pracuje nad zmianami w przepisach, które mają nieco zmodyfikować instytucję najmu krótkoterminowego. Raczej nie będą to modyfikacje, które ucieszą wynajmujących. Wygląda bowiem na to, że szykuje się więcej restrykcji i obostrzeń. Spowodowane jest to jednak dość powszechnym procederem nierozliczania przychodów, uzyskiwanych z najmu mieszkań i innych nieruchomości – podsumowuje Bartłomiej Kuźniar.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe