Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jego brak powoduje zniechęcenie inwestorów

Robert Tomaszewski
12 marca 2014
Plan zagospodarowania przestrzennego
Warunki zabudowy
Działki budowlane

Prawidłowe prowadzeni polityki przestrzennej i dbanie o rozwój podległego terenu to obowiązek każdej jednostki samorządu terytorialnego. Gminom jednak niekoniecznie zależy, a na pewno nie spieszy z uchwalaniem planów. Trudno jest zmienić taki stan, gdyż nie ma żadnych instrumentów, które by je mobilizowały i nakazywały im takie planowanie.

Kontrowersje związane z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Na podstawie uchwalonego planu miejscowego zagospodarowania przestrzennego (MPZP) prowadzi się przede wszystkim nowe inwestycje. Dlaczego więc gminy nie dbają o rozwój? Chodzi o koszty. Nie wynikają one z samej procedury planistycznej, tylko o późniejsze wypłaty odszkodowań dla właścicieli gruntów, które po uchwaleniu planu gmina będzie musiała wykupić. Świadomość społeczeństwa wzrasta i w przypadku spadku wartości ich własności na skutek ograniczenia możliwości inwestycyjnych, które istniały przed uchwaleniem MPZP, coraz częściej występują o wypłaty związanego z tym odszkodowania. To dlatego większość gmin ustala warunki dla nowych inwestycji w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZ), której podstawy wydania określa precyzyjnie ustawa o zagospodarowaniu i planowaniu przestrzennym.

Ta forma rozstrzygania jest o tyle wygodna, że o wszelkich parametrach i możliwościach zabudowy decyduje wójt/burmistrz/prezydent. Kryteria zaś są dość ogólne. Stąd wiele kontrowersji i dość bogate interpretacje tego tematu w orzecznictwie. W rękach wspomnianych przedstawicieli samorządów lokalnych znajduje się władza, z którą jak wiadomo trudno się rozstać. A to właśnie uchwała miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego pozbawia ich podejmowania takich, a nie innych decyzji.

Robert Tomaszewski z SaveInvest podkreśla, że faktycznie sam proces sporządzania planu jest dość czasochłonny i niezbyt prosty. Ponadto wymaga odpowiedniej wiedzy, znajomości potrzeb gminy i mieszkańców a także prognoz związanych z przyszłym wykorzystaniem danego terenu, wielu uzgodnień i opinii. Koszty procesu uchwalania ponosi gmina i stąd niechętne jest szybkie planowanie. Jednak tworzenie miejscowych planów to niewątpliwie same korzyści dla gminy. Zachęca to inwestorów, którzy mają większe możliwości realizacji projektów i szybciej uzyska zgodę na budowę. Z kolei brak MPZP osłabia konkurencyjność i zniechęca inwestorów strategicznych.

Warunki zabudowy

Prezes SaveInvest doskonale zna sytuacje, gdzie budowanie na podstawie decyzji o warunkach zabudowy doprowadziło do powstania budynków na terenach, gdzie gmina miała zaaranżować park tylko dlatego, że w sąsiedztwie stały już podobne budynki. Dlaczego tak się dzieje? Bo art. 61 ust. 1 pkt 1 wspomnianej ustawy zawiera w sobie zasadę dobrego sąsiedztwa, która uzależnia zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania nowej zabudowy do określonych cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego. Poza tym warunki zabudowy mogą być wydane, gdy:

  • co najmniej jedna działka sąsiednia z tej samej drogi publicznej jest zabudowana,
  • teren ma dostęp do drogi publicznej,
  • istnieje lub jest projektowane uzbrojenie terenu wystarczające dla planowanej inwestycji,
  • teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na nierolnicze i nieleśne,
  • decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi

Skąd więc gminy mają pozyskać środki na uchwalenie MPZP? Teoretycznie powinny je mieć z podatku od wzrostu wartości terenów objętych planem. Jednak ustawa jest wadliwa i płacenia takiej daniny łatwo uniknąć, co w konsekwencji powoduje zmniejszenie liczby uchwalanych dobrych planów, które powodowały by wzrost znaczenia inwestycyjnego gminy i rozwój infrastruktury.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe