Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Luka planistyczna a odszkodowanie za zmieniony plan zagospodarowania przestrzennego

Robert Tomaszewski
28 października 2016
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Czy luka planistyczna musi skutkować pozbawieniem nowego właściciela nieruchomości możliwości uzyskania odszkodowania z tytułu zmiany przeznaczenia terenu?

MPZP

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) to akt niesamowicie istotny, zarówno z perspektywy inwestora, jak i dla interesu gminy. Stanowi on akt prawa miejscowego, co oznacza, że zawiera przepisy powszechnie obowiązujące i może stanowić podstawę do wydawania poszczególnych decyzji administracyjnych, przykładowo pozwolenia na budowę. To jego treść określa: przeznaczenie poszczególnych terenów wraz z warunkami zagospodarowania i zasadami kształtowania zabudowy, obowiązujące zasady ochrony i sposoby kształtowania ładu przestrzennego, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego czy nawet szczegółowe zasady i warunki scalania oraz podziału nieruchomości.

Luka planistyczna

Z określaną potocznie „luką planistyczną” mamy do czynienia, gdy obowiązujący do tej pory miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego traci moc, a nowy akt planistyczny nie wchodzi od razu w życie. Powstaje zatem pytanie, co w sytuacji, gdy treść starego planu przewidywała inne możliwości zabudowy działki, niż ten uchwalony po latach? Czy inwestor, który kupuje nieruchomość w trakcie trwania na danym terenie „luki planistycznej” może ubiegać się o odszkodowanie z tytułu zmiany przeznaczenia gruntu na skutek wejścia w życie nowego planu? Kwestię tego typu roszczeń reguluje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z treścią wspomnianego aktu prawnego (a dokładniej jego art. 36) jeśli z powodu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub jego uchwalenia) korzystanie z nieruchomości lub nawet z jakiejś jej części w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem zostało zupełnie uniemożliwione lub rzeczywiście utrudnione, właściciel lub użytkownik wieczysty takiej nieruchomości może wysunąć pewne żądania w stosunku do gminy.

Odszkodowanie

Może oczekiwać, że gmina wypłaci na jego rzecz odszkodowanie za poniesioną szkodę lub też dokona wykupu całej nieruchomość lub jej część. Gmina nie musi spełnić wszystkich postulatów wnioskodawcy – może przykładowo w odpowiedzi na żądania właściciela lub użytkownika wieczystego gruntu zaoferować nieruchomość zamienną, która zrekompensuje poniesioną szkodę. Jeśli natomiast właściciel zbywa nieruchomość (której wartość obniżają zmiany w miejscowym planie) i nie skorzystał wcześniej z przysługujących mu roszczeń, może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości jego nieruchomości. Przyznanie odszkodowania oraz wykup nieruchomości, można zgłaszać do gminy nie później niż po upływie 10 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo uchwalone w nim zmiany stały się obowiązujące. Jeśli mamy natomiast do czynienia z nieruchomościami przeznaczonymi i rzeczywiście wykorzystywanymi na cele działalności gospodarczej okres przedawnienia wynosi trzy lata – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Wyrok sądu

Kluczowe przesłanki przemawiające za zasadnym przyznawaniem odszkodowań za zmianę planu dla działek kupionych w trakcie trwania „luki planistycznej” przynosi wyrok Sądu Najwyższego z dnia 9 września 2015 r. (sygnatura akt: IV CSK 754/14). Zgodnie z przywołanym tu orzecznictwem przy decydowaniu o przyznaniu odszkodowań nie można brać pod uwagę skutków generowanych przez zaniedbania ze strony gminy, czyli opóźnieniu w uchwaleniu nowego planu. Właściciele nieruchomości nie mogą odpowiadać za błędy ze strony gminy wynikające z braku uchwalenia nowego aktu planistycznego w terminie, dlatego powinno zostać uwzględnione przeznaczenie terenu w starym planie, jego przeznaczenie w nowym dokumencie i orzeczenie, czy zostały spełnione przesłanki przemawiające za przyznaniem odszkodowania, czyli wspominane już powyżej ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości w dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem. Konieczne jest zatem zbadanie, czy teraźniejsze zamierzenie budowalne inwestora rzeczywiście pokrywa się z możliwościami zabudowy, jakie przewidywała treść starego miejscowego planu.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe