Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kto odpowiada za stan obiektu z ustanowioną służebnością? Część druga

Robert Tomaszewski
19 maja 2015
Drogi
Działki, droga

W poprzedniej części artykułu wyjaśniliśmy podstawowe kwestie związane ze służebnością gruntową. M.in. kto i w jakich okolicznościach może starać się o jej ustanowienie.

Służebność gruntów

Jak wynika z poprzedniej części artykułu służebność gruntowa powstaje na drodze zawarcia umowy ustanowienia służebności pomiędzy właścicielami nieruchomości władnącej i obciążonej lub, w przypadku braku porozumienia tych dwóch podmiotów, na skutek orzecznictwa sądowego. Aby dokonać ustanowienia służebności gruntowej należy wyodrębnić część nieruchomości sąsiedniej, która może posłużyć do wykonywania służebności w taki sposób, by z jednej strony możliwie nie utrudniała ona korzystania z nieruchomości obciążonej (co dyktuje art. 288 kodeksu cywilnego), z drugiej zaś zwiększała użyteczność całej nieruchomości władnącej lub jakiejś jej części.

Przykład dostępu do drogi

Pozostaje zatem odpowiedzieć na bardzo istotne pytanie: kto i w jaki sposób, w świetle prawa, odpowiada za utrzymanie w odpowiednim stanie obiektu obciążonego służebnością tak, by móc z niego bezproblemowo korzystać? Co zrobić w sytuacji, gdy wydzielona z nieruchomości obciążonej część na której ustanowiona ma zostać służebność nie spełnia oczekiwań, nie jest odpowiednio przystosowana do potrzeb właściciela nieruchomości władnącej? Taką sytuację najlepiej będzie rozważyć na przykładzie drogi. Jeśli droga konieczna jest w złym stanie, np. jest dziurawa lub nie wylano na nią asfaltu, skutkuje to niemożnością odpowiedniego z niej korzystania, odpowiedniej jej eksploatacji, a w konsekwencji, wykonywanie ustanowionej służebności drogowej jest bardzo trudne lub zupełnie niemożliwe.

Kto odpowiada za stan obiektu?

Rozwiązanie tego problem przynosi art. 289 k. c., zgodnie z którym obowiązek utrzymywania (w domyśle: w odpowiednim stanie) urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właśnie właściciela nieruchomości władnącej. Niestety w tych przesłankach nie zawiera się doprecyzowany zakres tego obowiązku – przy wyjaśnianiu tej kwestii trzeba sięgnąć do odpowiednich orzecznictw sądowych, które akurat w tej materii pozostają jednolite. Wyroki sądowe jednoznacznie wskazują, że ustanowiony prawnie obowiązek utrzymywania urządzeń i obiektów niezbędnych do wykonywania służebności drogi koniecznej obejmuje swoim zakresem, w braku odmiennej umowy, zarówno obowiązek wybudowania odpowiednich urządzeń, jeśli są takie potrzebne, jak i późniejsze ich utrzymywanie w należytym stanie, stosownie do wymaganego sposobu korzystania z drogi.

Działki

Można zatem wnioskować, że zakres takiego obowiązku obejmie tylko takie prace, które dotyczyć będą bezpośrednio i wyłącznie urządzenia służącego do wykonywania służebności i nie będą przy tym utrudniały korzystania z samej nieruchomości obciążonej. Ponadto cel prac jakie musi wykonać właściciel nieruchomości obciążonej przy konserwacji lub poprawianiu jakości obiektu ze służebnością, musi pokrywać się z celem samej ustanowionej służebności – czyli w praktyce musi prowadzić do zwiększenia użyteczności nieruchomości władnącej (lub też jej oznaczonej części). Przykładowo, właściciel na rzecz którego ustanowiona została służebność nie może oczekiwać na przyzwolenie, by prace podejmowane były ze względów estetycznych – jeśli np. nie podobają mu się drzewa rosnące przy drodze koniecznej nie może dokonać ich usunięcia, chyba, że drzewa bezpośrednio wpływają na sposób użytkowania drogi, a nie tylko godzą w jego poczucie estetyki.

Szczególne okoliczności

Zgodnie z art. 287 k.c. zarówno zakres służebności gruntowej, jak i sposób jej wykonywania oznacza się, w przypadku braku innych danych, według zasad współżycia społecznego, przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych. W praktyce, wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl, sprowadza się to do brania pod uwagę szczególnych i konkretnych okoliczności, przykładowo poziomu ingerencji ustanowionej służebności w nieruchomość obciążoną lub sprawdzenie, czy wprowadzenie służebność nie naruszy prawa własności. Nie istnieje zatem jedna formuła, która określa jaki zakres czynności będzie wymagany w każdym wypadku. Wszystko zależy od konkretnych potrzeb, przede wszystkim właściciela nieruchomości władnącej. To od jego rozpoznania zależeć będzie, czy droga konieczna (szczególnie jej stan techniczny) spełnia wymogi dotyczące służebności drogowej. Musi mieć przy tym jednak świadomość obowiązujących, i wytyczonych prawem własności nieruchomości obciążonej, granic i limitów własnej ingerencji.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe