Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kluczowa rola biegłego w sprawach o odszkodowanie

Bartosz Antos
28 września 2021
Nieruchomości

Naczelny Sąd Administracyjny w wydanym 20 maja 2021 r. po raz kolejny potwierdził, że to opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego odgrywa kluczową rolę w ustalaniu odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Co to oznacza dla ich byłych właścicieli? Na to pytanie odpowiada Bartosz Antos – Dyrektor ds. Nieruchomości w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Liczne, nowe inwestycje drogowe

Dzisiaj w Polsce prężnie rozwija się rynek inwestycji drogowych. Niemal we wszystkich częściach kraju trwają różnorodne budowy obwodnic, dróg szybkiego ruchu, a także mniejszych ulic, ułatwiających codzienną komunikację w miastach. Realizacja tych inwestycji ma jednak swoje blaski i cienie. Jako ich negatywny skutek należy wymienić chociażby konieczność wywłaszczenia nieruchomości, stojących na drodze planowanej drogi. Do wywłaszczenia dochodzi w drodze decyzji administracyjnej. Właściwy organ opiera się na decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej albo na miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego i przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami. Utrata nieruchomości, niekiedy zabudowanych, to ogromny problem dla ich właścicieli. Nie pozostają oni jednak bez szans na naprawę poniesionej szkody. Rekompensatę ma stanowić odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia nieruchomości. Ustalane jest ono w drodze odrębnej decyzji administracyjnej.

Sprawa o odszkodowanie a opinia biegłego

Kluczową rolę w ustalaniu wysokości należnego byłym właścicielom nieruchomości odszkodowania, odgrywa natomiast biegły – rzeczoznawca majątkowy. To on sporządza bowiem operat szacunkowy, na podstawie którego organy administracji publicznej orzekają o przyznaniu odszkodowania. Tę kwestię potwierdził w ostatnim wyroku z 20 maja 2021 r. Naczelny Sąd Administracyjny. Organy mogą oczywiście ocenić ten operat i przyznać lub nie przyznać mu wiarygodności dowodowej. Kontrola organów oraz sądu administracyjnego nie obejmuje jednak weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym, a jedynie warunków formalnych. Wojewoda, starosta, jak i inne podmioty prowadzące postępowanie nie mogą wkraczać w merytoryczna zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. To ważne stwierdzenie, które powinny mieć na uwadze osoby ubiegające się o odszkodowanie oraz konstruujące strategię w postępowaniu administracyjnym i sądowoadministracyjnym.

Jak ustala się odszkodowanie za wywłaszczenie?

To rzeczoznawca majątkowy samodzielnie dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cenach nieruchomości podobnych. Wynika to wprost z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sama metodyka szacowania nieruchomości nie może być natomiast przedmiotem oceny ani organu administracji, ani też sąd. Jednak operat szacunkowy powinien spełniać nie tylko formalne wymogi takiego dokumentu, określone w rozporządzeniu, ale musi także opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości. Dlatego uznać należy, że organ na podstawie tego dokumentu może samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do treści. Zatem ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza treści operatu budzi wątpliwości co do ich spójności, logiczności, zupełności, nieścisłości, pominięciu istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów. W takiej sytuacji prawidłowo pod względem formalnym sporządzony operat budzący uzasadnione wątpliwości wymaga wyjaśnienia.

Szansa dla właścicieli nieruchomości wywłaszczonych

Najnowszy wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 20 maja 2021 r. Jedynie potwierdza istniejący stan prawny. Nie wprowadza żadnego novum w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami lub innych, kluczowych w procesie ustalania należnego odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości. Warto jednak brać go pod uwagę przy konstruowaniu odwołania od decyzji organu I instancji lub skargi do wojewódzkiego sądu administracyjnego, a w przypadku niepowodzenia na wcześniejszych etapach, również skargi do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe