Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kłopoty z warunkami zabudowy, czyli kiedy nasza działka posiadać będzie odpowiedni dostęp do drogi publicznej? Część druga

Bartosz Antos
13 czerwca 2017
Drogi
Warunki zabudowy
Działki, dostęp do drogi publicznej

W poprzedniej części poradnika omówione zostały warunki, jakie muszą zostać spełnione, by inwestor mógł uzyskać decyzję ustalającą warunki zabudowy oraz najbardziej kłopotliwa kwestia – dostępu do drogi publicznej.

Przypomnijmy, że warunki zabudowy zostaną wydane, jeśli m.in. teren pod planowaną inwestycję posiada dostęp do drogi publicznej – czyli gdy bezpośrednio graniczy z taką drogą, dostęp możliwy jest poprzez drogę wewnętrzną lub ustanowiona została odpowiednia służebność drogowa.

Graniczenie z drogą publiczną

Jeśli dana działka graniczy z drogą publiczną, aby otrzymać warunki zabudowy, organy administracyjne stawiają inwestorom najczęściej pewien warunek. Łączność pomiędzy nieruchomością a drogą powinna zostać zapewniona poprzez istniejący zjazd, który miałby być wybudowany na mocy ostatecznej decyzji zarządcy drogi publicznej zezwalającej na lokalizację takiego zjazdu. Stanowisko takie reprezentowane jest w wielu orzecznictwach – dla przykładu wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 9 marca 2012 r., sygnatura akt: IV SA/Wa 1834/11; czy wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 11 lutego 2014 r., sygnatura akt: II SA/Kr 988/13.

Warunki zabudowy

Jeśli jednak inwestor postanowi bliżej przyjrzeć się temu wymaganiu dostrzeże pewną sprzeczność. Zgodnie bowiem z art. 29 ust. 1 ustawy z 21 marca 1985 r. o drogach publicznych za stronę postępowania w przedmiocie zgody na wykonanie (lub przebudowę już istniejącego) zjazdu z drogi publicznej uznany zostanie jedynie właściciel lub użytkownik wieczysty gruntów do takiej drogi przyległych. A o warunki zabudowy, o czym była mowa w poprzedniej części poradnika, może wystąpić podmiot, który nie posiada prawa własności do nieruchomości. Innymi słowy konieczność legitymowania się tytułem prawnym do terenu nie jest konieczna przy składaniu wniosku o warunki zabudowy, jednak będzie, według nieujednoliconych przepisów, niezbędna przy staraniu się o decyzję zezwalającą na lokalizację zjazdu. W konsekwencji inwestor albo musi uzyskać tytuł prawny do nieruchomości przed wystąpieniem o warunki zabudowy, albo przekonać obecnego właściciela do wszczęcia postępowania o wydanie tej decyzji, a następnie do jej przeniesienia na rzecz innego podmiotu – informuje Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Działki

Jeśli dojdzie do sporu z organem na tym tle warto również mieć w pamięci stanowisko reprezentowane przez Naczelny Sąd Administracyjny. W wydanym 15 grudnia 2011 r. wyroku (sygnatura akt: II OSK 1880/10) został wyrażony pogląd, zgodnie z którym organ żądający od inwestora udokumentowania posiadanych praw do korzystania z cudzego gruntu, na cele komunikacji, przed wydaniem warunków zabudowy, jest nieprawidłowe i kłóci się z wytycznymi ustawodawcy – prawa te konieczne są do uzyskania dopiero przy ubieganiu się o uzyskanie pozwolenia na budowę. Podobne stanowisko reprezentują także niektóre z Sądów Administracyjnych – przykładowo gliwicki SA w wyroku z 3 grudnia 2012 r., sygnatura akt: II SA/Gl 545/10, przypomniał, że warunki zabudowy, oprócz podstawy do wydania później decyzji o pozwoleniu na budowę, stanowią również niezwykle cenne źródło informacji dla inwestorów w początkowym etapie ich przedsięwzięcia. Decyzja ta zawiera bowiem dozwolone parametry realizacji przedsięwzięcia budowlanego – jest urzędową informacją, która ma pomóc przy nowych inwestycjach, a nie blokować je ze względu na niejednolitą praktykę organów administracji publicznej.

Często organ uzależnia również wydanie warunków zabudowy od połączenia nieruchomości z drogą publiczną za pośrednictwem drogi wewnętrznej. Podobnie jak w omówionej powyżej sytuacji, tak i w tym przypadku, organy administracji publicznej nie ułatwiają życia inwestorom – ich wymogi często kłócą się nawet z przepisami powszechnie obowiązującymi. Kwestia ta poruszona zostanie w kolejnej części poradnika.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe