Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kiedy podwykonawca może dochodzić wynagrodzenia od inwestora? Część pierwsza

Bartosz Antos
30 czerwca 2016
Budowa
Umowy
Budowa domu

Jakich formalności dopełnić, by zawrzeć z podwykonawcą właściwą umowę? Jakie są uprawnienia i obowiązki podwykonawcy? W jakich okolicznościach podwykonawca może dochodzić wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane bezpośrednio od inwestora?

Umowa z podwykonawcą na budowę

Umowa o roboty budowlane zawiera zobowiązanie wykonawcy do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.) Zgodnie z art. 6471 kodeksu cywilnego w takiej formie umowy, zawieranej pomiędzy inwestorem a wykonawcą (generalnym wykonawcą), strony, co do zasady, ustalają zakres robót, które wykonawca będzie wypełniał osobiście lub za pomocą podwykonawców.

Do zawarcia przez wykonawcę umowy o roboty budowlane z podwykonawcą wymaga się zgody inwestora. Jeżeli inwestor, w terminie 14 dni od przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą lub jej projektu, wraz z częścią dokumentacji dotyczącą wykonania robót określonych w umowie lub projekcie, nie zgłosi na piśmie sprzeciwu lub pewnych zastrzeżeń, uważa się, że wyraził zgodę na zawarcie umowy. Analogicznie, do zawarcia przez podwykonawcę umowy z dalszym podwykonawcą wymaga się zgody inwestora i wykonawcy.

Zgoda inwestora

Wspomniana powyżej zgoda inwestora na podwykonawcę może przyjąć różne formy – musi spełnić jednak warunek dyktowany przez art. 60 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tą przesłanką wolę osoby dokonującej czynności prawnej może wyrazić każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli). A zatem za zgodę inwestora będzie uznane oświadczenie jego woli wprost wyrażające zgodę oraz dorozumienie czynności obejmującej aktywne zachowania, które przejawiają dostatecznie jego wolę. Jednak, co potwierdzają orzecznictwa sądowe (dla przykładu wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 sierpnia 2014 r.; sygnatura akt: IV CSK 7333/13) jeśli inwestor nie zgłosi sprzeciwu lub zastrzeżeń takie zachowanie również uznane zostanie za, tym razem bierną, formę zgody.

Zgoda wyrażona w sposób bierny a solidarna odpowiedzialność za wynagrodzenie

Za wyrażenie przez inwestora zgody w sposób bierny przyjmuje się sytuacje, w których nie zgłosi on na piśmie sprzeciwu lub zastrzeżeń w wyznaczonym przez ustawodawcę 14-dniowym terminie. Bieg tego terminu rozpoczyna się z dniem przedstawienia mu przez wykonawcę umowy z podwykonawcą (lub też jej projektu) wraz z częścią dokumentacji, dotyczącą stricte wykonania robót określonych w takiej umowie lub projekcie.

Przesłanka ta ma przede wszystkim za zadanie ochronę interesu prawnego inwestora. Zgodnie bowiem z istniejącą zasadą solidarnej odpowiedzialności za wynagrodzenie zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca razem ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę – wyjaśnia Bartosz Antos z portal www.saveinvest.pl.

Natomiast gwarancji zapłaty za roboty budowlane (ustawodawca przewiduje różne jej formy: gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora) inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. A więc wspominany przepis ma zagwarantować, że inwestor zapozna się z odpowiednią dokumentacją, a w konsekwencji będzie posiadał zarówno wiedzę o planowanym zakresie robót budowlanych, jak i o wysokości wynagrodzenia, jaką ustanowiono między wykonawcą a podwykonawcą.

W kolejnej części artykułu: w jaki sposób inwestor może wyrazić zgodę w sposób czynny, co jeśli podwykonawca wykonuje prace pomimo braku zgody inwestora – czy również wtedy znajduje zastosowanie zasada solidarnej odpowiedzialności za wynagrodzenie?

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe