Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kiedy fiskus ma prawo zakwestionować cenę aktu notarialnego?

Robert Tomaszewski
29 grudnia 2013
Podatki
Akt notarialny

Zbyt niska wartość transakcji nieruchomości może zwrócić uwagę fiskusa

Przepisy skarbowe dotyczące transakcji na rynku nieruchomości są w Polsce bardzo jasno ustalone. Problem pojawia się w momencie, gdy nabywamy nieruchomość w promocyjnej, okazyjnej cenie. Wówczas urząd skarbowy ma prawo zakwestionować wartość przeprowadzonej transakcji.

Sposób naliczania PCC

Podpisanie umowy u notariusza zdawałoby się kończyć transakcję. Jeśli jednak urząd skarbowy dopatrzy się zaniżenia ceny nieruchomości w takim akcie, ma prawo interweniować. Zbyt duża rozbieżność między ceną określoną w transakcji, a cenami rynkowymi nieruchomości, mogą przysporzyć wielu problemów nabywcy i sprzedającemu. Sprzedaż nieruchomości opodatkowana jest tzw. podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Wysokość takiego podatku ustalana jest indywidualnie dla każdej transakcji i stanowi 2% ceny sprzedaży. Wartość podatku ustala się podczas zawierania umowy u notariusza. To właśnie notariusz odpowiedzialny jest za pobranie takiego podatku i przekazanie go do urzędu skarbowego.

Kiedy podatek PCC nie jest naliczany?

Wyjątkiem od reguły pobierania podatku od czynności cywilnoprawnych jest sytuacja, w której nieruchomość nabywa się od dewelopera na rynku pierwotnym lub też nieruchomość nabywana jest od firmy, która jest płatnikiem VAT. W takiej sytuacji, zgodnie z art.2 pkt 4 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, takie czynności nie podlegają opodatkowaniu. Wyjątkiem jest również sytuacja, w której transakcja dotyczy gruntów stanowiących w myśl przepisów prawa, grunty rolne.

Rozbieżne ceny nieruchomości

Duże rozbieżności w rynkowych i transakcyjnych cenach nieruchomości zawsze wzbudzają niepokój i zainteresowanie fiskusa. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 09.09.2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych, podstawą opodatkowania transakcji jest każdorazowo wartość rynkowa nieruchomości. Ustawa nie precyzuje jednak, jakie odstępstwa od tej wartości są dopuszczalne. Jak informuje Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o.: „Odstępstwa w różnicach cen rynkowych i cen transakcyjnych nieruchomości są naturalne i nie ma możliwości ich wyeliminowania. Choćby z powodu dużej konkurencji na rynku transakcyjnym. Jednak z doświadczenia wiem, że w przypadku 20%­-30% różnic między cenami, nie ma problemów. Fiskus nie wykazuje zainteresowania takimi transakcjami.

Nieruchomości

Wynika to z faktu, ze nieruchomość nieruchomości nie równa. Zaś różnica w lokalizacji nawet o kilkadziesiąt metrów może zmieniać wartość działki nawet trzykrotnie”. Działania fiskusa są jak najbardziej zrozumiałe. Mają na celu wyeliminowanie nieuczciwego zaniżania wartości transakcji, co w konsekwencji prowadzi do zaniżania należnego podatku. Urząd skarbowy, który wykryje takie nieprawidłowości ma prawo interweniować, a skutki takiej interwencji mogą dotknąć zarówno kupującego, jak i sprzedającego. To właśnie od kupującego fiskus najczęściej żąda zwrotu zaniżonego podatku. Z jednej strony działania fiskusa są dobre i zgodne z literą prawa. Z drugiej jednak może się zdarzyć nadgorliwy pracownik urzędu skarbowego, który podda w wątpliwość transakcję zawartą w legalny i uczciwy sposób.

Co dalej?

Urząd skarbowy, który kwestionuje wartość jakiejś transakcji, wzywa strony transakcji do podwyższenia jej wartości i naliczenia odpowiedniego podatku. Inną ewentualnością jest wezwanie do złożenia wyjaśnień dotyczących okoliczności nabycia nieruchomości za cenę niższą niż rynkowa. Jeśli wyjaśnienia okażą się dla fiskusa niewystarczające zostaje powołany rzeczoznawca, który określa realną wartość nieruchomości. Jeśli strony zgadzają się na podwyższenie kwoty transakcji lub jeśli rzeczoznawca określi wyższą wartość przedmiotu umowy, zostaje naliczony wyższy podatek, który należy zapłacić z odsetkami, od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Możliwość zakupu nieruchomości w niskiej cenie może być bardzo atrakcyjna dla kupującego. Przed transakcją powinien on jednak zastanowić się skąd tak niska cena nieruchomości, a także czy taka transakcja – jeśli nie ma bardzo dobrego uzasadnienia – nie będzie obciążona dodatkowymi kosztami związanymi z interwencją fiskusa.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe