Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Kiedy dojdzie do zasiedzenia nieruchomości?

Bartłomiej Kuzniar
12 maja 2020
Nieruchomości
Nieruchomości

Ważnym zagadnieniem związanym z nieruchomościami jest zasiedzenie. Korzystając z tego mechanizmu można bowiem nabyć cudzy grunt. Dotychczasowi właściciele, którzy nie interesowali się swoją działką mogą ją w prosty sposób stracić. Co warto wiedzieć o zasiedzeniu?

Czym jest zasiedzenie?

Definicja formalna zasiedzenia znalazła swoje miejsce w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 172 tej regulacji: posiadacz nieruchomości, niebędący jej właścicielem, nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. W tym drugim przypadku zasiedzenie jest również możliwe, ale potrzeba do tego aż trzydziestu lat. Co ciekawe, zasiedzieć można nawet rzecz ruchomą, ale w tej sytuacji stosuje się inne terminy. Aby własność nieruchomości przeszła na nowego właściciela w drodze zasiedzenia, konieczne jest więc spełnienie dwóch warunków. Po pierwsze posiadanie nieruchomości musi mieć charakter samoistny, a więc niezależny od innych osób i podmiotów. Po drugie natomiast musi upłynąć określony czas.

Jaką nieruchomość można zasiedzieć?

Co również istotne, nie każdą nieruchomość można zasiedzieć. Instytucja ta dotyczy tylko rzeczy, które mogą być odrębnym przedmiotem własności. Zasiedzenie może zatem dotyczyć nieruchomości lokalowej, gruntowej albo budynku. Nie można jednak zasiedzieć pojedynczego lokalu lub pokoju albo garażu, które nie stanowią odrębnego przedmiotu własności. Z kolei nieruchomość rolną może zasiedzieć jedynie rolnik indywidualny i tylko wtedy, gdy jej powierzchnia, wraz z nieruchomościami rolnymi, stanowiącymi jego własność, nie przekroczy 300 hektarów użytków rolnych – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Kim jest posiadacz samoistny?

Warunkiem koniecznym do zasiedzenia jest natomiast posiadanie samoistne, a zatem niezależne od innych osób. Takim posiadaczem samoistnym może być zarówno osoba, która w praktyce włada nieruchomością jak właściciel, jak i jej użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca i tak dalej. Otoczenie musi zatem patrzeć na posiadacza samoistnego, jak na właściciela nieruchomości. Do zasiedzenia nie dojdzie wtedy, gdy właściciel interesuje się swoim mieszkaniem, pobiera czynsz, ma kontakt ze wspólnotą mieszkaniową, przeprowadza niezbędne konserwacje i remonty, a także uiszcza co roku podatek od nieruchomości. Praktyka pokazuje natomiast, że zdecydowanie łatwiej jest zasiedzieć nieruchomości gruntowe. One bowiem często pozostają bez nadzoru dotychczasowych właścicieli. Szczególnie wtedy, gdy nabywają je w drodze dziedziczenia albo w inny, w gruncie rzeczy dość przypadkowy sposób.

Dobra a zła wiara – jak to odróżnić?

W kontekście zasiedzenia istotne jest też odróżnienie pojęć dobrej i złej wiary. Z dobrą wiarą mamy do czynienia wtedy, gdy posiadacz nieruchomości pozostaje w błędnym przeświadczeniu, iż dany grunt lub lokal należy właśnie do niego, a taki błąd jest usprawiedliwiony okolicznościami sprawy. Taka sytuacja wydaje się dość abstrakcyjna, a jednak praktyka pokazuje, że jest możliwa. W złej wierze pozostaje natomiast ten użytkownik nieruchomości, który zdaje sobie sprawę z tego, że nieruchomość nie jest jego własnością. Rozróżnienie dobrej i złej wiary niejednokrotnie stanowi największy spór w toczących się sprawach sądowych o zasiedzenie – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Jak uchronić się przed zasiedzeniem?

Wszelkie inwestycje, związane z nieruchomościami, powinny zatem być starannie przemyślane. Nie warto wydawać pieniędzy na działkę, z którą przez lata nic nie zrobimy. Posiadając nieruchomość, należy się nią interesować i opiekować. Grunty mają olbrzymi potencjał i należy go odpowiednio wykorzystać – stwierdza Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe