Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak zobowiązać się do sprzedaży nieruchomości?

Robert Tomaszewski
2 maja 2014
Umowy
Nieruchomości

Ja chcę sprzedać, Ty chcesz kupić, czyli przedwstępna umowa sprzedaży

Podczas zawierania transakcji związanych z obrotem nieruchomościami bardzo często zdarza się, że strony z różnych względów nie mogą zawrzeć przyrzeczonej umowy kupna-sprzedaży. Mimo tego, że strony wyrażają chęć zawarcia takiej transakcji, zdarzyć się może, że różnego rodzaju okoliczności będą uniemożliwiały jej zawarcie.

Najczęściej zawarcie takiej transakcji uniemożliwia brak wymaganej dokumentacji lub też sytuacja ekonomiczna jednej ze stron. Jeśli z jakiegokolwiek powodu strony muszą przełożyć podpisanie umowy przyrzeczonej, mogą zawrzeć umowę przedwstępną, której to głównym celem jest doprowadzenie do zawarcia umowy definitywnej.

Dlaczego i po co umowa przedwstępna kupna nieruchomości?

Najczęściej umowy przedwstępne spotykamy w przypadku obrotu nieruchomościami, ale można je zawierać jako element poprzedzający jakąkolwiek transakcję. Przy zawieraniu umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości jedna ze stron lub obie zobowiązują się do wypełnienia zawartych w umowie przyrzeczeń, najczęściej zobowiązujących do zawarcia umowy kupna sprzedaży. Należy pamiętać, że umowa przedwstępna w żaden sposób nie przenosi własności na żadną ze stron, a także nie zobowiązuje do przeniesienia własności.

Umowy przedwstępne można zawierać jako umowy jednostronne lub umowy dwustronne. W przypadku umowy jednostronnej tylko jedna ze stron może żądać spełnienia złożonego w umowie oświadczenia woli lub dokonania czynności, które będą prowadziły do zawarcia umowy definitywnej. W umowie dwustronnej obowiązek spełnienia wzajemnych świadczeń spoczywa na obu stronach. Zawierając umowę przedwstępną należy uwzględnić kilka elementów, które będą stanowiły o istocie tej umowy. Dlatego też zawierając umowę przedwstępna należy w niej określić przedmiot umowy, jego cenę, obowiązki stron w zakresie przeniesienia własności oraz wydania przedmiotu sprzedaży, a także obowiązki wynikające z zapłaty określonej w umowie ceny. Nie jest to pełen schemat umowy przedwstępnej, gdyż podczas zawierania takiej umowy strony mogą w niej również umieścić inne postanowienia dotyczące na przykład zadatku, zaliczki, kary umownej itp.

Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – czy to ważne?

W umowie przedwstępnej należy określić termin zawarcia umowy przyrzeczonej, gdyż będzie on wskazywał stronom, w jakim czasie powinny one spełnić wzajemne świadczenia. Jeśli jednak termin zawarcia umowy przyrzeczonej nie zostanie zawarty w umowie przedwstępnej, to nie oznacza to, iż umowa taka jest nieważna. Zmiany terminów są jedynie zabezpieczeniem dla stron transakcji i można je dowolnie zmieniać zgodnie z wolą stron. Strony umowy przedwstępnej powinny jednak wiedzieć, że jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie zostanie wyznaczony termin jej zawarcia, to żadna ze stron nie ma prawnej możliwości by żądać jej zawarcia.

Umowa przedwstępna – ustnie czy u notariusza?

Terminy określane w przedwstępnej umowie kupna-sprzedaży są terminami zawitymi, co oznacza, że nie wolno ich przekraczać. Transakcje kupna-sprzedaży w zakresie nieruchomości dopuszczają zwieranie umów przedwstępnych w formie pisanej oraz w formie aktu notarialnego. Należy jednakże podkreślić, że wybór formy prawnej ma ogromne znaczenie dla jej dalszych skutków prawnych.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nie wygasa, a jedynie na podstawie artykułu 390§1 i §2 kodeksu cywilnego, aktualizują się uprawnienia stron. Przepis ten zobowiązuje stronę uchylającą się od zawarcia umowy sprzedaży, do ewentualnego naprawienia szkód, które poniosła druga strona licząca na zawarcie tejże umowy. Jeśli umowę przedwstępną zawarto tylko w formie pisemnej, to stronie uprawnionej przysługuje wyłącznie roszczenie o naprawienie szkody. W praktyce oznacza to, że forma pisemna zobowiązuje strony do zwrotu wydatków i nakładów, które taka strona poniosła w związku z zawarciem umowy przedwstępnej oraz w związku z nakładami poniesionymi w zakresie przygotowania do spełnienia umowy przyrzeczonej.

Inaczej przestawia się sytuacja umowy przedwstępnej w postaci aktu notarialnego. W takiej sytuacji zastosowanie ma artykuł 390§ kc. Stwierdza on, iż strona uprawniona ma możliwość dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Wówczas prawomocny wyrok sądu jest niejako zastępnikiem oświadczenia woli dłużnika z umowy przedwstępnej.

Jak widać już na etapie przygotowania do spełnienia warunków umowy przyrzeczonej warto zadbać o podpisanie dobrze skonstruowanej, zabezpieczającej interesy obu stron, umowy przedwstępnej. Jeśli mamy jakiekolwiek wątpliwości związane z zawarciem zarówno umowy przedwstępnej, jak i przyrzeczonej, warto poradzić się notariusza lub zgłosić do specjalisty – mówi Robert Tomaszewski, Prezes SaveInvest Sp. z o.o., której ogromne doświadczenie w zakresie kupna-sprzedaży gruntów i nieruchomości, zapewni nam spokój i bezpieczeństwo transakcji.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe