Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak uniknąć wysokiego podatku przy sprzedaży niedoszacowanych lub nabytych nieodpłatnie gruntów? Część pierwsza

Robert Tomaszewski
14 kwietnia 2016
Nieruchomości
Podatki
Działki

W sytuacji, gdy inwestor nabywa nieodpłatnie grunt (m.in. w ramach schedy) lub też, gdy cena nabycia była niedoszacowana (przykładowo wskutek wyroku sądowego) w ramach prowadzonej przez siebie działalności przy sprzedaży nieruchomości może rozpoznać jej wartość początkową w wysokości wartości rynkowej.

Sprzedaż nieodpłatnie nabytych gruntów, lub takich których wartość nabycia była niedoszacowana, nie zawsze musi wiązać się z wysokimi daninami na rzecz fiskusa. Inwestor może skorzystać z kilku przywilejów, jakie oferuje mu ustawodawca. Jakie są sposoby uniknięcia wysokiej daniny na rzecz fiskusa przy sprzedaży nieruchomości?

Sprzedaż działki po 5-latach

Inwestorzy noszący się z zamiarem sprzedaży tego typu gruntów powinni dokładnie zaplanować taką transakcję. Najbardziej korzystnym rozwiązaniem, z punktu widzenia przedsiębiorców, jest odczekanie przewidzianego przez ustawodawcę czasu, po którym sprzedaż byłaby całkowicie zwolniona z podatku PIT.

Według obowiązujących przepisów podatek PIT należny z tytułu sprzedaży nieruchomości wynosi 19 proc. dochodu, czyli przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, pomniejszonych przez koszty uzyskania tego przychodu (mowa o tzw. „podatku Belki”). Należy jednak pamiętać, że w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT źródłem przychodu nie jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeśli nastąpiło ono po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości. A więc, jeśli inwestor zdecyduje się na sprzedaż nieruchomości po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych od dnia jej nabycia, zgodnie z prawem, następuje zwolnienie z obowiązku uiszczenia podatku dochodowego. Określony ustawowo 5-letni okres zwyczajowo licznym od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło zbycie nieruchomości.

Wzrost wartości składnika majątku

Inwestor sprzedający nieruchomość, której cena nabycia była mocno niedoszacowana (czyli znacznie niższa od rzeczywistej wartości rynkowej. Mowa o sytuacjach, gdy nieruchomość została nabyta przykładowo w drodze wyroku sądowego, czy licytacji komorniczej) może spodziewać się powstania dość wysokiego zobowiązania podatkowego. Wszystko za sprawą faktu, że dochód do opodatkowania będzie dużo większy niż w sytuacji, gdyby wartość początkowa gruntu byłaby równa tej rynkowej. W sytuacji sprzedaży gruntu przez przedsiębiorcę powstaje u niego dochód podatkowy. Stanowi on różnicę pomiędzy ceną sprzedaży (przychodem należnym) a kosztem uzyskania tego przychodu. Podatnicy decydujący się na inwestycje w nieruchomości ujmują je w prowadzonej ewidencji środków trwałych w wysokości ceny jej nabycia. To właśnie jej niezamortyzowana część będzie stanowić koszt podatkowy w chwili późniejszej sprzedaży – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Zgodnie z prawem przedsiębiorca nie posiada uprawnień, by do kosztów uzyskania przychodu zaliczyć wydatki na nabycie gruntu lub prawa użytkowania wieczystego do niego. Co więcej nie ma możliwości ich podatkowej amortyzacji – co wynika bezpośrednio z art. 22c pkt 1 ustawy o PIT oraz art. 16c pkt 1 ustawy o CIT, zgodnie z którymi zarówno przedsiębiorcy opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych, jak i ci opodatkowani podatkiem dochodowym od osób prawnych, nie mają możliwości bieżącego amortyzowania gruntów oraz prawa użytkowania wieczystego gruntów. Zatem to wartość początkowa będzie kosztem podatkowym przy sprzedaży tych aktywów. Powstaje zatem duże prawdopodobieństwo zapłaty wysokiego podatku z tytułu „wzrostu wartości składnika majątku”.

Jak unikać niezwykle wysokiej daniny na rzecz fiskusa, czyli na czym polega rozpoznanie wartości początkowej w wartości rynkowej? Jak poprawnie i zgodnie z prawem określić wartość rynkową składników majątku, które pozyskane zostały w sposób nieodpłatny lub też których wartość nabycia ze względu na okoliczności jest niedoszacowana oraz jak wygląda opodatkowanie darowizny – o tych kwestiach w kolejnej części poradnika.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe