Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak uniknąć opłaty adiacenckiej?

Robert Tomaszewski
30 września 2016
Podatki
Podział
Działki

Gmina nakłada na nas opłatę adiacencką – w jaki sposób można zakwestionować taką opłatę i uniknąć konieczności jej uregulowania?

Kiedy gmina może żądać opłaty adiacenckiej?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej może zostać nałożony na właścicieli lub użytkowników wieczystych takich nieruchomości, których wartość wzrosła w związku z pewnymi działaniami przeprowadzonymi przez gminę. Mowa tu o podziale nieruchomości, podziale i scaleniu nieruchomości, budowie urządzeń infrastruktury technicznej – np. drogi lub sieci kanalizacyjnej – z udziałem środków publicznych, czyli Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, ze źródeł Unii Europejskiej lub też źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Decyzja

Stawka opłaty adiacenkiej musi bezpośrednio wynikać z uchwały rady gminy, z zastrzeżeniem, że nie może być ona wyższa niż 50 proc. odnotowanego wzrostu wartości nieruchomości. Gmina na wydanie decyzji ustalającej taką formę daniny ma czas 3 lat, licząc od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna, lub kiedy właściciel nieruchomości uzyskał możliwość korzystania z nowo powstałej infrastruktury. Opłatę adiacencką ustala organ właściwy ze względu na położenie nieruchomości – wójt, burmistrz lub prezydent miasta – w formie decyzji administracyjnej. Od momentu otrzymania decyzji o nałożeniu opłaty adiacenckiej właściciel nieruchomości ma jedynie 2 tygodnie na złożenie odwołania – najpierw do samorządowego kolegium odwoławczego, następnie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Operat musi być aktualny i adekwatny

Wzrost wartości nieruchomości z tytułu jej podziału, podziału i scalenia lub budowy urządzeń infrastruktury technicznej ustala się na podstawie operatu szacunkowego, którego wykonanie gmina zleca (najczęściej prywatnym) rzeczoznawcom majątkowym. Zgodnie z prawem organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, powinien umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (które mogą zostać później uwierzytelnione). To właśnie dokładne zapoznanie się, i sprawdzenie poprawności, a w konsekwencji zakwestionowanie tego dokumentu z wyceną może pomóc właścicielom uniknąć nałożonych przez gminę opłat – co potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 8 września 2015 r. (sygnatura akt: I OSK 1094/14).

Wartość nieruchomości

Bardzo często bowiem dochodzi do sytuacji, w których nie bierze się pod uwagę wszystkich aspektów wpływających na wartość nieruchomości, przez co przedmiot i zakres wyceny nie znajdują odzwierciedlenia w rzeczywistym stanie prawnym nieruchomości. Główną przyczyną jest pomijanie przez rzeczoznawców przesłanek przemawiających za obniżeniem wartości gruntu, a także dokonywanie nieadekwatnych porównań cen i analizy rynku. Jednak sporządzenie przez innego, wybranego przez inwestora, rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia pierwotnego operatu – przypomina Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Operat szacunkowy

Zgodnie z art. 157 § 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami za ocenę prawidłowego sporządzenia operatu szacunkowego odpowiada organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, która rozpatruje zgłoszone jej zastrzeżenia w terminie nie dłuższym niż dwóch miesięcy od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Operat szacunkowy, w odniesieniu do którego wydano ocenę negatywną, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości.

Warto również pamiętać, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres nie dłuższy niż 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych (przykładowo gmina wprowadziła zmiany do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego). Po przekroczeniu tego terminu konieczne jest, w świetle prawa, potwierdzenie jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego lub przygotowanie nowego operatu. Brak takiego potwierdzenia skutkować będzie umorzeniem całego postępowania ze względu na upływ 3-letniego terminu w jakim można wydać decyzje ustalającą opłatę adiacencką.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe