Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak rozliczyć media w najmie nieruchomości?

Bartłomiej Kuzniar
8 czerwca 2021
Najem
Nieruchomości
Najem nieruchomości

Częstą zmorą osób, wynajmujących domy lub mieszkania jest rozliczenie mediów. Woda, prąd, Internet, ścieki, ogrzewanie – wszystkie rachunki muszą zostać zapłacone, a koszt przerzucony na najemcę. Mało kto jednak wie, jak poprawnie załatwić ten temat podatkowo. Jak rozliczyć media w najmie? Na to pytanie odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Różne sposoby rozliczania mediów w najmie nieruchomości

Rozliczenie mediów w najmie może przybierać różne formy – w szczególności ryczałtu, opłat według liczników albo faktur od dostawców. Kwoty za wodę, ogrzewanie, prąd i inne media mogą być też wliczane do czynszu. Zawierając każdą umowę najmu należy na ten aspekt zwrócić uwagę. Przyjęta forma musi być wygodna dla wynajmującego, ale jednocześnie nie czynić żadnych przeszkód najemcy. Warto zwrócić uwagę najemcy na jego prawa i obowiązki, wynikające z rozliczenia mediów, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych sporów na tym tle – radzi Bartłomiej Kuźniar. Oczywiście każda przyjęta wersja ma swoje wady i zalety. Jedne są wygodniejsze dla wynajmujących, inne dla najemców. Poszczególne warianty generują też inny rodzaj ryzyka.

Oddzielenie mediów od czynszu

Najpowszechniejszym rozwiązaniem jest wydzielenie w obrębie umowy najmu kwoty czynszu oraz kwoty tytułem rozliczenia mediów. Te postanowienia są w kontraktach wyraźnie rozgraniczane. Rozliczenie mediów pomiędzy wynajmującym a najemcą określane jest wówczas refakturowaniem. W praktyce dochodzi bowiem do odsprzedaży usług nabytych przez wynajmującego na rzecz najemcy. Przy osiąganiu z tytułu najmu kwoty nieprzekraczającej 200.000 złotych rocznie, a także wynajmowanie lokali prywatnie, a nie w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, sprawa jest prosta. Nie trzeba bowiem martwić się o podatek VAT. Jednocześnie koszty mediów nie wliczają się do przychodu wynajmującego i nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od najmu. Skoro zatem wynajmujący wybierze formę ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych to do podstawy opodatkowania wlicza wyłącznie czystą kwotę czynszu najmu.

Wygodny ryczałt

Wyżej wskazany sposób rozliczenia można też załatwiać w formie ryczałtu. Wówczas wynajmujący umawia się z najemcą na określoną stałą sumę rachunków. Do finalnego rozliczenia rzeczywistego zużycia prądu, wody lub ogrzewania dochodzi natomiast raz, dwa razy w roku. Wówczas właściciel nie musi każdorazowo wysyłać najemcy informacji o rachunkach. Ten przelewa mu bowiem stałą kwotę czynszu i stałą kwotę rachunków. Do szczegółowego rozliczenia należy natomiast usiąść raz w roku i wówczas zweryfikować, ile tak naprawdę wydano na wodę, prąd lub ogrzewanie i czy należy najemcy zwrócić powstałą nadpłatę czy ten musi uzupełnić ewentualną niedopłatę – wskazuje Bartłomiej Kuźniar.

Obowiązki z umów przerzucone w całości na najemcę

Inną możliwością, dostępną dla osób wynajmujących mieszkania, jest rozliczanie mediów bezpośrednio przez najemcę. Wówczas lokator ma obowiązek samodzielnego zawarcia umów z dostawcami prądu, wody, ogrzewania i tak dalej. To rozwiązanie ma jednak pewną wadę. Właściciel mieszkania traci bowiem kontrolę nad płatnościami, co może być bardzo problematyczne w przyszłości. Kiedy lokator nagle przestanie płacić i powstanie duża zaległość, dostawca wyłączy dostawę mediów, a w celu ich ponownego włączenia trzeba będzie spłacić dług. Niejednokrotnie z tym problemem pozostaje sam właściciel. Nawet wtedy, gdy pozbędzie się z mieszkania niepłacącego lokatora to jego strata będzie obejmowała nie tylko korzyści z czynszu, których po prostu nie uzyska, ale również długi z mediów.

Rozliczenie rachunków w czynszu

Kolejnym rozwiązaniem jest rozliczanie rachunków w kwocie czynszu. Wówczas właściciel przerzuca na siebie ciężar płacenia rachunków oraz ryzyko, związane z ich wysokością. Czasem bowiem najemca odnotuje mniejsze zużycie z korzyścią finansową dla wynajmującego, czasem natomiast będzie dokładnie odwrotnie. To rozwiązanie ma zalety, ale również pewne wady. Najemca może bowiem zużywać media bez jakichkolwiek ograniczeń. Skoro bowiem sam w praktyce za nie nie płaci, to nie ma motywacji do oszczędzania.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe