Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Jak budować, gdy nie ma planu?

Bartłomiej Kuzniar
6 lutego 2019
Budowa
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Właściciel nieruchomości nie może zrealizować dowolnej budowy na swojej działce. Projekt budynku musi być zgodny z obowiązującymi przepisami. W szczególności istotny jest w tym zakresie plan miejscowy oraz studium. Co się jednak stanie, jeżeli nie uchwalono tych dokumentów? – pyta Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o., portal www.saveinvest.pl.

Historia wsi Dobrowoda

Jakiś czas temu Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku podjął temat skomplikowanej budowy. Właściciele nieruchomości, położonej w gminie Turośń Kościelna, zamarzyli sobie bowiem futurystycznego domu, z dachem w kształcie łupiny. Projekt ten dość znacząco odbiegał jednak od tych, realizowanych dotychczas we wsi Dobrowoda, w której nieruchomość ta miała stanąć. Wójt gminy uznał, że nowy budynek zaburzy ład przestrzenny miejscowości i dlatego nie może zostać zrealizowany w planowanej formie. Odmówił zatem wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Właściciele nie dali jednak za wygraną i sprawa trafiła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. To podzieliło stanowisko organu I instancji, dlatego pomysłodawcy oryginalnego projektu domu zwrócili się ze skargą do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Orzeczenie WSA zamyka sprawę

Wojewódzki Sąd Administracyjny nie przychylił się jednak do stanowiska właścicieli nieruchomości. Uznał, że w sprawie nie zostało spełnione kryterium dobrego sąsiedztwa. Ocena spełnienia, określonych przepisami przesłanek, wymaga bowiem nie tylko ustalenia funkcji istniejącej zabudowy, ale również jej gabarytów i formy architektonicznej. Wskazane elementy projektowanego budynku dość znacząco odbiegały natomiast od sąsiedniego zagospodarowania terenu. Dodatkowo Wojewódzki Sąd Administracyjny w Białymstoku podkreślił, że jedynym narzędziem, które pozwoliłoby na zmianę istniejącego charakteru budowy, jest stworzenie stosownego planu miejscowego. – wskazuje Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o.

Czym właściwie jest plan zagospodarowania przestrzennego?

Plan miejscowy, a właściwie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, który wraz ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, określa politykę przestrzenną gminy. Studium nadaje pewien ogólny zarys, natomiast plan miejscowy to uszczegóławia. Co zawiera taki plan? Przede wszystkim przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu lub różnych zasadach zagospodarowania, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, zasady kształtowania krajobrazu, zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków, w tym krajobrazów kulturowych oraz dóbr kultury współczesnej, wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych, zasady kształtowania zabudowy oraz wskaźniki zagospodarowania terenu, maksymalną i minimalną intensywność zabudowy, maksymalną wysokość zabudowy, minimalną liczbę miejsc do parkowania, w tym miejsca przeznaczone na parkowanie pojazdów, szczegółowe zasady i warunki scalania i podziału nieruchomości, objętych planem miejscowym, zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury i wiele więcej. – wymienia Bartłomiej Kuźniar. Plan zawiera część tekstową i graficzną. Nadto powinien być on zgodny z zapisami istniejącego studium oraz przepisami odrębnymi, odnoszącymi się do obszaru objętego planem.

Jeżeli nie ma planu

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wyznacza zatem zasady i warunki zabudowy, dzięki czemu na tym tle nie mają prawa powstawać żadne spory. Problem pojawia się wtedy, gdy taki plan nie powstał. W takiej sytuacji planujący budowę muszą wystąpić o wydanie decyzji, ustalającej warunki zabudowy dla tego terenu. Staje się to jednak przestrzenią do licznych przepychanek między organami administracji publicznej a właścicielami nieruchomości. Swoboda w interpretowaniu tego, co wolno, a czego nie wolno, jest bowiem bardzo duża – podsumowuje Bartłomiej Kuźniar.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe