Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Dostęp do drogi publicznej poprzez służebność gruntową

Robert Tomaszewski
26 maja 2021
Drogi
Droga publiczna

Jedną z form zagwarantowania działce budowlanej dostępu do drogi publicznej jest ustanowienie służebności gruntowej. Czym jest służebność gruntowa? Jak ustanawia się służebność gruntową? Na te pytania odpowiada Robert Tomaszewski – Prezes Zarządu w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym jest służebność gruntowa?

Wykazanie, że działka ma prawny i faktyczny dostęp do drogi publicznej jest konieczne dla załatwienia określonego rodzaju spraw. Jedną z nich jest ubieganie się o warunki zabudowy. Dostęp do drogi publicznej to bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Prawnie służebność gruntowa jest rodzajem prawa rzeczowego. Treść tego prawa polega na umożliwieniu korzystania właścicielom nieruchomości władnącej w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej – wskazuje Robert Tomaszewski.

Jak rozumieć pojęcie służebności gruntowej?

Służebność gruntowa może też polegać na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, albo właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności. W praktyce, przy ustanawianiu służebności gruntowej mającej na celu umożliwienie przejazdu i przechodu, treść tego prawa polega na tym, że każdocześni właściciele nieruchomości obciążonej są zobowiązani znosić to, że po określonej części ich nieruchomości odbywał się będzie dojazd do nieruchomości, która nie posiada własnego dostępu do drogi publicznej.

Czym jest nieruchomość władnąca, a czym nieruchomość obciążona?

Przy instytucji służebności gruntowej znaczenie odgrywają wspomniane pojęcia – „nieruchomość władnąca” oraz „nieruchomość obciążona”. Poprzez nieruchomość władnącą rozumiemy tą nieruchomość, której właściciele są uprawnieni do korzystania ze służebności gruntowej zgodnie z treścią tego prawa. Pojęcie to stosujemy dlatego, gdyż ustanowiona służebność gruntowa nie jest „przypisana” do konkretnego podmiotu (właściciela danej nieruchomości), ale właśnie samej nieruchomości – wyjaśnia Robert Tomaszewski. Innymi słowy, oznacza to, że zmiana właściciela nieruchomości władnącej, czy też nieruchomości obciążonej nie powoduje, że służebność gruntowa wygasła. Wręcz przeciwnie. Prawo to – co do zasady trwale (bezterminowo) – obciąża określoną nieruchomość obciążoną oraz jest prawem związanym z nieruchomością władnącą.

Jak ustanawia się służebność gruntową?

Służebność gruntową ustanawia się – w przypadku możliwości osiągnięcia porozumienia pomiędzy właścicielami poszczególnych nieruchomości – w drodze umowy zawieranej między właścicielami nieruchomości. Taką umowę zawieramy w formie aktu notarialnego. Zasadniczym elementem umowy ustanawiającej służebność gruntową jest określenie zakresu służebności gruntowej oraz zasad odpłatności za ustanowienie służebności gruntowej. W praktyce, poza opisową formą określenia istoty służebności gruntowej do umowy ustanawiającej służebność gruntową przygotowuje się załącznik graficzny. Inną formą powstania służebności gruntowej jest orzeczenie sądu lub ugoda sądowa. Te formy zastrzeżone są do sytuacji, gdy pomiędzy właścicielami nie ma zgody, a właściciel nieruchomości np. pozbawionej dostępu do drogi publicznej, zdecyduje się na podniesienie względem sąsiada roszczenia o ustanowienie tzw. drogi koniecznej, będącej rodzajem służebności gruntowej. W takich sytuacjach zakres służebności gruntowej ustala sąd. W pewnych przypadkach ustanowienie służebności może nastąpić też w drodze decyzji administracyjnej lub poprzez zasiedzenie.

Kto ponosi koszty utrzymania służebności gruntowej?

Regułą jest, że utrzymywanie urządzeń wymaganych do wykonywania służebności gruntowej (np. drogi) obciąża właściciela nieruchomości władnącej. Jednak w drodze umowy obowiązek ten może zostać nałożony na właściciela nieruchomości obciążonej. Oznacza to, że korzystający z uprawnień wynikających ze służebności powinien własnym staraniem i na własny koszt utrzymywać np. utwardzenie urządzenie na fragmencie nieruchomości obciążonej, który jest wykorzystywany do przejazdu. Również inne koszty, jak np. odśnieżnie, obciążają domyślnie właściciela nieruchomości władnącej.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe