Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Dlaczego inwestorzy stawiają na ziemie rolne gorszej klasy?

Bartłomiej Kuzniar
28 grudnia 2021
Inwestycje w nieruchomości
Działki

Inwestorzy stawiają na ziemie rolne gorszej klasy. To tendencja, którą można zauważyć w obrocie nieruchomościami już od dłuższego czasu. Dlaczego tak się dzieje? Skąd ich niesamowita atrakcyjność? Na te pytania odpowiada Bartłomiej Kuźniar – Koordynator Projektów Inwestycyjnych w firmie Saveinvest Sp. z o.o. – portal www.saveinvest.pl.

Czym różnią się od siebie grunty rolne?

Grunty rolne różnią się od siebie przede wszystkim tak zwaną klasą bonitacyjną. Klasy bonitacyjne służą określeniu jakości gleby. Tę klasyfikację używa się w stosunku do gruntów rolnych. Ma to na celu z jednej strony stwierdzenie, gdzie plony będą najlepsze. Z drugiej natomiast stanowi podstawę do ustalenia wysokości podatku gruntowego. O klasie gleby decyduje wiele różnorodnych czynników, w tym położenie gruntu w terenie, budowa profilu glebowego, barwa, struktura, skład granulometryczny, stosunki wodne, odczyn gleby i wiele więcej. Ostatecznie można wyróżnić 9 klas bonitacyjnych: I, II, IIIa, IVa, IVb, V, VI oraz VIRz.

Czym charakteryzują się poszczególne klasy gruntów?

Klasa I to najlepsze jakościowo gleby. Występują przede wszystkim na równinach i łagodnych zboczach. To nadto gleby bogate w składniki pokarmowe i łatwe w uprawie. Klasą II oznaczone są natomiast gleby zbliżone jakościowo do kategorii I, ale o nieco gorszych właściwościach. Klasa IIIa i b dotyczy gleb ornych dobrych i średniodobrych. Różnią się od klasy I i II przede wszystkim gorszymi stosunkami wodnymi. Klasa IVa i b to gleby orne średnie i nieco bardziej wymagające dla rolników ze względu na konieczność uchwycenia właściwego momentu wykonania zabiegów uprawowych. Klasa V i VI to gleby mało żyzne. Z kolei klasa VIRz raczej nie nadaje się do uprawy i przeznaczona jest na zalesienie.

Dlaczego inwestorzy wybierają mało żyzne grunty?

Co ciekawe, inwestorów najczęściej interesują właśnie te najgorsze jakościowo i teoretycznie najmniej przydatne grunty. Dlaczego? Z uwagi na fakt, iż najłatwiej je odrolnić. Po przejściu odpowiedniego postępowania administracyjnego grunty mogą zmienić swoje przeznaczenie i nagle stać się bardzo cennymi gruntami budowlanymi. Stąd natomiast już prosta droga do stworzenia dużej inwestycji mieszkaniowej. Największym zainteresowaniem cieszą się przy tym grunty położone w atrakcyjnych turystycznie miejscach. Tak można bowiem stworzyć doskonałą bazę wypadową na górskie wycieczki lub całodzienne plażowanie nad morzem. Popularne są też grunty rolne położone w pobliżu dużych miast i stosunkowo dobrze z nimi skomunikowane – stwierdza Bartłomiej Kuźniar.

Jak działają inwestorzy?

Inwestujący w nieruchomości rolne działają zatem według prostego schematu. Najpierw wyszukują grunty oznaczone IV-VI klasą bonitacyjną, które jednocześnie nie są objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Następnie kontaktują się z właścicielem i namawiają go na sprzedaż z uprzednim dopełnieniem procedury tak zwanego odrolnienia gruntu. Potem dochodzi do podpisania aktu notarialnego, zawierającego umowę przeniesienia własności nieruchomości. Ostatecznie natomiast inwestorzy występują do właściwego organu o wydanie warunków zabudowy. Z reguły ta kwestia nie jest szczególnie problematyczna, zwłaszcza gdy w niedalekiej odległości od planowanej inwestycji znajdują się podobne zabudowania.

Grunty klasy I-III też da się odrolnić

Na marginesie warto jednak podkreślić, że grunty klasy I-III również da się odrolnić i sprzedać. Cały proces jest jednak nieco bardziej skomplikowany. Przede wszystkim zgodę musi wyrazić minister właściwy do spraw rozwoju wsi. Tego wymogu nie stosuje się wyłącznie wtedy, gdy spełnione zostaną cztery przesłanki. Przede wszystkim gdy co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy. Po drugie gdy grunty leżą w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej. Dalej, gdy grunty leżą w nie większej odległości niż 50 metrów od drogi publicznej. Po czwarte natomiast gdy ich łączna powierzchnia nie przekracza 0,5 hektara.

Bartłomiej Kuzniar

Dyrektor operacyjny

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe