Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Czy zbycie nieruchomości rolnej będzie łatwiejsze?

Robert Tomaszewski
9 stycznia 2019
Inwestycje w nieruchomości
Działki rolne

Na początku września Sąd Najwyższy wydał przełomową uchwałę, w której stwierdził, że ograniczenie, uregulowane w art. 2b ust. 1 i 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, związane z obowiązkiem nabywcy nieruchomości do prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia oraz z brakiem możliwości jej sprzedaży, nie dotyczy sytuacji, w której osoba zbywająca nieruchomość uzyskała co prawda jej własność po dniu 30 kwietnia 2016 r., ale na drodze egzekucji z nieruchomości, wszczętej przed tą datą. Dlaczego orzeczenie jest korzystne dla właścicieli niektórych nieruchomości rolnych? – pyta Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl (Prezes Zarządu w Saveinvest Sp. z o.o.).

Historia pewnej nieruchomości

W zeszłym roku Magdalena i Artur udali się do notariusza, ponieważ zamierzali sprzedać, należącą do nich nieruchomość. Ten jednak, odmówił sporządzenia aktu, powołując się na sprzeczność z prawem takiej transakcji. W czym tkwił szkopuł? Notariusz ustalił, że sprzedawana nieruchomość stanowi część, podzielonej uprzednio nieruchomości rolnej, obejmującej obszar prawie 8 hektarów (ograniczenia nie dotyczą nieruchomości mniejszych niż 3 hektary). Obecni właściciele nabyli ją natomiast w drodze egzekucji w dniu 29 kwietnia 2016 r., co zostało stwierdzone stosownym postanowieniem sądu rejonowego. W ocenie notariusza, z uwagi na treść przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ewentualna sprzedaż tej nieruchomości (nawet w wersji po podziale) byłaby sprzeczna z prawem. Jak wynika z art. 2b wspomnianej ustawy, nabywca nieruchomości ma bowiem bezwzględny obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres co najmniej 10 lat od daty nabycia. W tym czasie jakakolwiek sprzedaż lub oddanie nieruchomości osobom trzecim, nie są możliwe. Ten stan można zmienić wyłącznie na mocy orzeczenia sądu i to, jeżeli za zbyciem nieruchomości przemawia wystąpienie przyczyn losowych. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w omawianej sprawie. Zdaniem notariusza zatem dokonanie transakcji sprzedaży będzie możliwe, w odniesieniu do przedmiotowej nieruchomości, dopiero w kwietniu 2026 r. Kluczową datą w odniesieniu do tej sprawy jest 30 kwietnia 2016 r., jako data wejścia w życie ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi, wprowadzonych ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa.

Happy end?

Właściciele nieruchomości nie zgodzili się ze stanowiskiem notariusza i w związku z tym wnieśli zażalenie. W swoim piśmie podnieśli między innymi, że sprzedaż nieruchomości została zainicjowana na licytacji, która odbyła się w dniu 16 stycznia 2016 r., a zatem przed wejściem w życie przepisów ograniczających. Przed 30 kwietnia 2016 r. zrealizowali również warunki licytacyjne. Wspomniany obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 10 lat nie powinien mieć zatem zastosowania. Sąd Okręgowy, rozpatrując wniesione zażalenie, uznał, że w sprawie powstało zagadnienie prawne, wymagające wyjaśnienia i w lutym 2018 r. zwrócił się do Sądu Najwyższego. Ten z kolei stwierdził, że skoro postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed 30 kwietnia 2016 r., to żalący mógł brać w niej udział i uzyskać przybicie.

Nowe-stare orzecznictwo

Robert Tomaszewski – z portalu www.saveinvest.pl – podkreśla, że Sąd Najwyższy już kilkukrotnie odnosił się do omawianych kwestii. W uchwałach o sygn. akt III CZP 13/17 i III CZP 35/17 stwierdził on na przykład, że w kontekście nieruchomości rolnej, w odniesieniu do której wszczęto egzekucję przed 30 kwietnia 2016 r., nie mają zastosowania przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ograniczające sprzedaż nieruchomości. Cieszy zatem, że zachowano jednolitość orzecznictwa. Absurdalna byłaby bowiem sytuacja, w której Magdalena i Artur zainwestowaliby mnóstwo pieniędzy w 8-hektarową nieruchomość rolną, a na skutek zmiany przepisów, okazałaby się ona kompletnie bezużyteczna i bezwartościowa.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe