Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Czy niezgodność przeznaczenia obiektu z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego oznacza koniec marzeń inwestora?

Bartosz Antos
27 lipca 2015
Plan zagospodarowania przestrzennego
Działki

Jakie działania może podjąć inwestor jeśli okaże się, że przeznaczenie jego obiektu budowlanego nie będzie zgodne z założeniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego?

Plan zagospodarowania przestrzennego – co w przypadku jego braku?

Zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę lub odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego właściwy (ze względu na miejsce położenia nieruchomości) organ w pierwszej kolejności sprawdza zgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którym jest działka objęta albo, w przypadku braku miejscowego planu, z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Bierze się także pod uwagę wymagania ochrony środowiska. W szczególności te określone w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Niezgodność z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Jakie działania może podjąć inwestor w sytuacji, gdy organ odmówił wydania decyzji o pozwoleniu na budowę? Lub też odrębnej decyzji o zatwierdzeniu projektu budowlanego ze względu na niezgodność projektu budowlanego z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Bardzo często inwestorzy postanawiają mimo odmownej decyzji organu kontynuować swoje zamierzenia budowlane. Jest to krok nie dość, że z punktu widzenia inwestora zupełnie nieopłacalny, to co gorsza nielegalny. Powstały w ten sposób budynek może bowiem zostać sklasyfikowany jako samowola budowlana. W konsekwencji inwestor musi liczyć się z konsekwencjami prawnymi. Może podjąć decyzję o legalizacji powstałej budowli (co wiąże się ze sporymi kosztami związanymi z opłatą legalizacyjną). Jeśli nie podejmie stosownych działań zostanie wydany nakaz rozbiórki nielegalnie wzniesionego obiektu lub inwestor otrzyma karę grzywny.

Co może zrobić inwestor?

W przypadku odmowy wydania pozwolenia na budowę ze względu na niezgodność planowanego obiektu z prawem budowlanym inwestor może także próbować przekonać organy do dokonania zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Musi jednak wykazać w tym celu stosowną linię argumentacji – nie może wymagać zmiany planu tylko ze względu na własny interes. Musi udowodnić, że postulowane przez niego zmiany są rzeczywiście potrzebne. A to ze wglądu np. na nieaktualność planu, który nie nadąża za szybko rozwijającym się regionem, proponowane zmiany wpłyną korzystnie na interes wszystkich mieszkańców, lub też wykazać, że jego inwestycja przyniesie korzystne z punktu widzenia społecznego skutki.

Nieruchomości

Jednak należy pamiętać, że każda zmiana wymaga uruchomienia stosownych do uchwalenia miejscowego planu procedur planistycznych. Te zazwyczaj trwają bardzo długo, a ze względu na swoją skomplikowaną naturę ciężko o przyspieszenie takich prac. Inwestor może także powoływać się na przesłanki zawarte w art. 32 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zgodnie z którymi w celu oceny aktualności studium i planów miejscowych wójt, burmistrz albo prezydent miasta dokonuje analizy zmian w zagospodarowaniu przestrzennym gminy, ocenia postępy w opracowywaniu planów miejscowych i opracowuje wieloletnie programy ich sporządzania w nawiązaniu do studium, z uwzględnieniem m.in. wniosków w sprawie sporządzenia lub zmiany planu miejscowego. Po przeprowadzeniu stosownych analiz organ przekazuje swoje konkluzje radzie gminy, która podejmuje następnie uchwałę w sprawie aktualności kwestionowanych dokumentów.

Zakup działki – sprawdzenie gruntów podstawą inwestycji

Prezentowane rozwiązanie niestety wymaga od inwestorów bardzo dużych podkładów cierpliwości. Nikt także nigdy nie może zagwarantować pełnego powodzenia starań o dokonanie zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Dlatego zawsze warto przed zakupem gruntu pod inwestycję sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Lub też w przypadku jego braku wystąpić o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Jest to jeden z najprostszych sposobów, aby mieć pewność, że nasze zamierzenie budowlane, a w konsekwencji także zamierzenie inwestycyjne, na pewno uda się zrealizować w obrębie danej nieruchomości – radzi Bartosz Antos z portalu www.saveinvest.pl.

Bartosz Antos

Dyrektor ds. nieruchomości

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe