Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Co decyduje o wartości działki?

Robert Tomaszewski
2 sierpnia 2015
Inwestycje w nieruchomości

Na co zwracać uwagę przy wyborze działki, czyli jakie czynniki mogą zadecydować o podniesieniu jej wartości?

Działki

Definiowany przez ustawę o gospodarce nieruchomościami proces wyceny nieruchomości to postępowanie, w wyniku którego określona zostaje wartość rynkowa nieruchomości. Czyli najbardziej prawdopodobna cena, jaka możliwa jest do uzyskania na rynku. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Lokalizacja, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i księga wieczysta

Przy przeprowadzaniu procesu wyceny uwzględnia w szczególności cel w jakim przeprowadza się wycenę, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub uzyskanej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu a w przypadku braku wyżej wspomnianych dokumentów uwzględniany jest faktyczny dotychczasowy sposób, w jaki użytkowana była dana nieruchomość – wyjaśnia Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl. Przy szacowaniu wartości nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne informacje o niej. Podstawowym dokumentem stanowiącym źródło przetwarzanych danych jest księga wieczysta. Dodatkowo rzeczoznawca korzysta także m.in. z katastru nieruchomości, ewidencji numeracji porządkowej nieruchomości, rejestru zabytków, ewidencji sieci uzbrojenia terenu i innych dokumentów. Ze względu na omawiane tu czynniki zazwyczaj to ceny działek o przeznaczeniu budowlanym będą najwyższe.

Co wpływa na wartość działki?

A co w praktyce sprawia, że działka, nie tylko o charakterze budowlanym, może zainteresować potencjalnych nabywców? O atrakcyjnym charakterze gruntu, a w konsekwencji także o możliwej do uzyskania za niego cenie, decyduje wiele czynników. Niektóre spośród nich ujęła omawiana powyżej ustawa. Na co jeszcze warto zwracać uwagę? Po pierwsze na lokalizację nieruchomości. Wbrew obiegowej opinii dużą popularnością nie cieszą się jedynie działki zlokalizowane w mieście. Coraz częściej obiektem zainteresowania są te znajdujące się także na obrzeżach. Należy jednak pamiętać, że grunty te uznane zostaną za warte uwagi tylko wtedy, gdy posiadają łatwy i szybki dojazd do centrum miasta. Jeśli poszukuje się gruntów tylko pod inwestycje. Nie zaś pod zabudowę mieszkaniową, w grę wchodzą jedynie okolice o dużym potencjale rozwoju. Takie, które swoimi walorami wykazują możliwość szybkiego zurbanizowania.

O atrakcyjnym charakterze działki może zadecydować także jej powierzchnia oraz kształt. I nie chodzi tu jedynie o możliwości jej zagospodarowania, ale także o aspekty prawne. Jeśli działka ma nieregularny kształt lub jest po prostu za mała by można wznieść na niej obiekt budowlany, nie ma co liczyć na otrzymanie pozwolenia na budowę. Kluczowe dla całej sprawy są przesłanki zawarte w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r.

Kiedy możemy uznać, że działka leży w atrakcyjnym miejscu?

Kolejna kwestia to ogólnie mówiąc otoczenie działki. Chodzi zarówno o sąsiedztwo terenów już zabudowanych, jak i walory turystyczne, estetyczne, krajobrazowe, czy te bardziej przyziemne, użytkowe. Jak przykładowo dostępność szkół i przedszkoli w bliskiej okolicy, ośrodków kultury, czy centrów rozrywkowych. W cenie są miejsca, które zarówno gwarantują spokój, jak i rekreację, czy umożliwią swobodne codzienne funkcjonowanie. Bardzo często szukający własnego kawałka ziemi ulegają także modzie na posiadanie nieruchomości zlokalizowanej w tej popularnej obecnie miejscowości. Warto przy tym zaznaczyć, że są miejsca odporne na chwilowe trendy, które cieszą się zainteresowaniem praktycznie od zawsze. Mowa o nieruchomościach położonych nad morzem lub w rejonach górskich.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe