Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Bezcenna wiedza zawarta w Księdze Wieczystej

Robert Tomaszewski
27 sierpnia 2012
Budowa
Działki

Wiedza zawarta w Księgach Wieczystych jest niezbędna, do podjęcia decyzji o kupnie działki. Przed zakupem nieruchomości koniecznie należy zapoznać się z poszczególnymi działami księgi, która jest ogólnie dostępna w Sądach Rejonowych lub na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości. Wystarczy znać tylko numer KW, a informacje tam zawarte pozwolą uniknąć niepotrzebnych problemów i sprawnie przeprowadzić transakcję.

Właściciel nieruchomości

Podstawową informacją, jaką możemy wyczytać z księgi, jest określenie właściciela nieruchomości. Inne istotne informacje to – czy nie jest obciążona hipoteką i czy nie jest prowadzone przypadkiem postępowanie komornicze.

Informacje na temat księgi można uzyskać bezpośrednio w sądzie. Znając jej numer, możemy to zrobić także przy użyciu przeglądarki internetowej na stronach Ministerstwa Sprawiedliwości (w odpowiedniej zakładce). Obecnie funkcjonują jeszcze księgi wieczyste w formie papierowej, ale większość widnieje już w formie elektronicznej.

Czy potrzebny jest odpis?

Dla uzyskania informacji na temat wpisów w poszczególnych działach księgi odpis jest niepotrzebny. Może przeglądać je każdy, kto zna numer księgi. Dzięki nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982r. (Dz. U. z 2013, poz. 707) można w sposób zdalny wystąpić z wnioskiem o wydanie odpisu księgi do Centralnej Informacji Ksiąg Wieczystych, po uregulowaniu opłaty. Taki wydruk ma moc dokumentu wydanego przez sąd.

Trochę inaczej sprawa wygląda w sytuacji, gdy konieczne jest dokonanie wpisu w księdze. Należy uczynić to osobiście, okazując oryginalne dokumenty świadczące o prawie własności nieruchomości (akt notarialny, decyzja administracyjna czy orzeczenie sądowe). Jeśli ustanowiony ma być pełnomocnik – także dodatkowo należy wypełnić odpowiedni formularz (dostępny w wersji elektronicznej). Ważne, że po dokonaniu odpowiednich wpisów dokumenty zostają w aktach księgi wieczystej danej nieruchomości (nie podlegają zwrotowi, mogą być jedynie udostępnione do wglądu). Jeśli księga nie została jeszcze założona, to jednocześnie składa się wniosek o założenie księgi i wpis w danej księdze (w sposób analogiczny jak opisano).

Nieruchomość – obraz i stan faktyczny

Robert Tomaszewski podkreśla, że każda księga wieczysta jest dokumentem przedstawiającym obraz i stan faktyczny nieruchomości. Dlatego ważne, by był on jak najbardziej aktualny. Z odpisu możemy dowiedzieć się istotne rzeczy:

  • znaleźć dane dotyczące opisu, położenia czy rodzaju danej nieruchomości, jej położenia – te dane zawiera dział I księgi,
  • poznać właścicieli – dział II księgi,
  • o ograniczonych prawach rzeczowych (np. ustanowieniu służebności przechodu/przejazdu), wpisach roszczeń np. związanych z umowami przedwstępnymi czy też wszczęciu postępowania egzekucyjnego z nieruchomości, albo o uzgodnieniu księgi związane z wywłaszczeniem z tej nieruchomości – dział III księgi,
  • o zabezpieczeniach (wpis hipoteki przez organy egzekucyjne, postępowanie komornicze itd. ) – dział IV księgi wieczystej.

Podpisując akt notarialny notariusz sprawdza, w chwili odczytu, aktualny stan księgi elektronicznie, by mieć pewność wszelkich zapisów tam zawartych.

Działki

Jakie znaczenie ma rękojmia?

W ustawie o księgach wieczystych i hipotece pojawia się pojęcie rękojmi wiary praw publicznych księgi. Co to oznacza?

Art. 5 ustawy mówi, że „w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”. Księgi wieczyste są jawne i każdy ma do nich wgląd. W związku z tym, nie można w przypadku ujawnionych po transakcji nieścisłości, zasłaniać się nieznajomością widniejących w księdze zapisów. Jeśli natomiast dane zawarte w księdze nie były aktualne, a działania stron umowy kupna – sprzedaży były prawidłowe, to nieścisłości, które mogą się pojawić, są objęte rękojmią.

W sytuacji, gdy np. kupimy daną nieruchomość od osoby która była wpisana w księdze jako właściciel, a nie do końca miała do niej pełne prawo, to umowa taka staje się ważna. Nie chroni ona natomiast osób działających w złej wierze. Oznacza to, że jeśli pomimo świadomości błędnych zapisów w księdze, świadomości o innych właścicielach, dokonuje się transakcji (z reguły ze strony sprzedającego). Zawsze możliwe jest wniesienie żądania usunięcia niezgodności zawartych w księdze. Takie roszczenie często ujawnia się w księdze jako ostrzeżenie, co według Roberta Tomaszewskiego z SaveInvest, także powinno wzbudzić nasze podejrzenie.

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko:

  • prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,
  • prawu dożywocia,
  • służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,
  • służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,
  • służebnościom przesyłu.

Jakie opłaty za założenie/zmianę wpisu w księdze wieczystej?

Kwoty za poszczególne działania wynoszą odpowiednio:

  • 200 zł za wpis w księdze własności, użytkowania wieczystego czy ograniczonego prawa rzeczowego,
  • 150 zł za wpis własności, użytkowania wieczystego czy spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie dziedziczenia, działu spadku, zapisu czy zniesienia współwłasności, lub w wyniku podziału majątku wspólnego po wspólności majątkowej małżonków,
  • 150 zł za wpis własności nieruchomości rolnej o powierzchni do 5 ha,
  • 60 zł za założenie księgi wieczystej a także za odłączenie nieruchomości lub jej części.

Zanim zdecydujemy się na zakup nieruchomości należy zaangażować czas na zapoznanie się z aktualną treścią księgi wieczystej. Im dane bardziej aktualne, tym bardziej mamy pewność trafnej decyzji związanej z zakupem gruntów. Uchroni nas to przed ewentualnymi problemami wynikającymi z np. przejęciem zobowiązań zabezpieczonych hipotecznie. Specjaliści z SaveInvest zawsze analizują dane zawarte w poszczególnych działach ksiąg wieczystych dla zapewnienia bezpieczeństwa swoich klientów.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

(Kwoty podane w PLN)

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe