Zarządzaj plikami cookies
Wróc do bloga

Bez odpowiedniego dostępu do drogi nic nie wybudujemy

Robert Tomaszewski
16 lutego 2016
Drogi
Plan zagospodarowania przestrzennego
Droga

Zgodnie z prawem jeśli nieruchomość nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej inwestor nic na takim terenie nie będzie mógł wybudować. Jakie szanse ma właściciel nieruchomości na otrzymanie zgody na zjazd z drogi szybkiego ruchu?

Teren objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego

Co jeśli dla danych terenów nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego? Inwestor, aby uzyskać pozwolenie na budowę, musi wystąpić o uzyskanie decyzji ustalającej warunki zabudowy. Przy wydawaniu tego rodzaju decyzji administracyjnej organy samorządowe kierują się przesłankami zawartymi w art. 61 ustawy z 27 marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Według tych dyrektyw, aby było możliwe ustalenie warunków zabudowy muszą zaistnieć wszystkie spośród wymienionych tam warunków. A m.in. działka musi mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej. A więc na nieruchomości, na której nie ma zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, po prostu nic nie wybudujemy.

Droga publiczna

Pojęcie dostępu do drogi publicznej zawarte jest w art. 2 pkt 14 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z nim jest to posiadanie bezpośredniego dostępu do tej drogi albo przez drogę wewnętrzną, albo poprzez ustanowienie służebności drogowej. Orzecznictwa sądowe pozostają jednoznaczne co do tej kwestii. O bezpośrednim dostępie do drogi publicznej nie przesądza wcale jednoznacznie bezpośrednie sąsiedztwo terenu inwestora z taką drogą. Ale w równym stopniu prawna i faktyczna możliwość realizacji zjazdu z drogi publicznej na obszar stanowiący własność inwestora.

Tu właśnie w większości przypadków pojawiają się kłopoty. W praktyce bowiem uznanie dostępu za odpowiedni ma charakter uznaniowy. Przekonał się o tym właściciel działki położonej, co prawda przy drodze publicznej, ale takiej, która należała do tras przyśpieszonego ruchu. Wystąpił on do oddziału Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad o wydanie zgody na indywidualny zjazd z drogi. Właściciel był niezmiernie zdziwiony otrzymaną odmową, ponieważ jego sąsiedzi mieli indywidualne zjazdy. Organ swoją decyzję poparł art. 29 ust. 4 ustawy o drogach publicznych, zgodnie z którym zarządca drogi posiada kompetencje, by odmówić wydania zgody na zjazd, jeżeli przemawiają za tym faktem względy natury technicznej.

Zjazd

Zjazd na drogę z ruchem przyspieszonym stanowi, zdaniem organu, poważne zagrożenie dla bezpieczeństwa ruchu, także również ze względu na fakt, że sąsiedzi posiadają już kilka prywatnych zjazdów. Oddział GDDKiA wskazał również, że istnieje inna możliwość dojazdu do nieruchomości. Nakazał tym samym wystąpić właścicielowi do sądu o ustanowienie na jego rzecz służebności drogi koniecznej, która miałaby biec przez teren jednej z nieruchomości sąsiedniej. Art. 145 kodeksu cywilnego dyktuje zasady ustalania drogi koniecznej.

Można dokonać tego ustanowienia na dwa sposoby. Po pierwsze można próbować załatwić sprawę polubownie z właścicielem sąsiedniej działki. Jeśli sąsiad nie będzie wyrażał żadnego sprzeciwu wobec faktu, że przez obszar jego działki przebiegać będzie droga wiodąca do sąsiedniego obiektu, oczywiście za odpowiednim wynagrodzeniem, można zawrzeć z nim umowę w tej sprawie. Jeśli jednak w praktyce takie rozwiązanie nie będzie możliwe do zrealizowania, pozostaje jedynie droga sądowa. Należy uświadomić sobie, że sąd w żadnym razie nie jest zobowiązany treścią zgłoszonego wniosku i sam może przeprowadzić drogę w sposób inny, niż zażądał tego wnioskodawca – informuje Robert Tomaszewski z portalu www.saveinvest.pl.

Orzecznictwo sądu

Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego (sygnatura akt: I OSK 1325/13) zgoda na zjazd z drogi szybkiego ruchu powinna mieć charakter uznaniowy. wzależności od konkretnych okoliczności sprawy inwestor może taką otrzymać lub też nie. Jednak warto pamiętać, że zdaniem sądu właściciel nieruchomości najpierw powinien szukać możliwości ustanowienia na jego rzecz służebności przejazdu. A dopiero później, jeśli okaże się ze jej ustanowienie nie jest możliwe, występować o uzyskanie pozwolenia na zjazd z drogi szybkiego ruchu.

Robert Tomaszewski

Prezes Zarządu

Tereny przed i po

Wybierz inwestycję:

Chłopy k. Mielna
Gąski I
Gąski II
Mielenko I
Mielenko II
Smołdzino
Mielno Molo

PRZED:
Działka inwestycyjna

59 zł / m2

53 zł / m2

53 zł / m2

65 zł / m2

39 zł / m2

30 zł / m2

430 zł / m2

PO:
Działka budowlana z infrastrukturą

290 zł / m2

421 zł / m2

421 zł / m2

300 zł / m2

181 zł / m2

179 zł / m2

1594 zł / m2

Co zrobiliśmy:

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Uzyskaliśmy pozwolenia na budowę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy sieć wodociągową do działek

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Uzyskaliśmy decyzję o warunkach zabudowy

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Utwardziliśmy drogę

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Wydzieliliśmy wszystkie działki

  • Przekształciliśmy wszystkie działki na budowlane

  • Utwardziliśmy drogę

  • Podłączyliśmy działki do sieci energetycznej

  • Podłączyliśmy działki do sieci wodociągowej

  • Podłączyliśmy działki do sieci gazowej

przeciągnij

Zobacz, ile zarobili nasi klienci:

Inwestycja

czas inwestycji w miesiącach

zysk w skali roku

Całkowity zysk z inwestycji

Enklawa Dziwnówek

46 miesięcy

24,42%

131,06%

Mielno Marina

59 miesięcy

20,07%

145,75%

Gąski

186 miesięcy

13,59%

620,34%

Koniusza

72 miesiące

12,41%

101,74%

Jaworek

37 miesięcy

19,32%

72,41%

Gąski I

105 miesięcy

11,47%

158,63%

Mielenko II

34 miesiące

57,80%

264,15%

Osada Jaworek sektor C

49 miesięcy

32,89%

219,39%

Smołdzino

53 miesiące

20,73%

129,83%

Mielenko II

55 miesięcy

6,93%

35,93%

Mielno Marina

41 miesięcy

36,93%

192,63%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,25%

315,74%

Jaworek Sektor C

54 miesiące

37,35%

317,08%

Kameralne Kładno

50 miesięcy

22,02%

129,15%

Gąski I 650

142 miesiące

12,02%

283,25%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

61 miesięcy

21,44%

168,46%

Smołdzino

60 miesięcy

15,60%

106,44%

Mielenko

75 miesięcy

13,00%

114,71%

Mielenko II

53 miesiące

10,51%

55,47%

Mielno Molo

24 miesiące

24,68%

55,46%

Gąski II 950

59 miesięcy

10,29%

61,87%

Mielenko

72 miesiące

10,17%

78,82%

Mielenko

64 miesiące

8,25%

52,62%

Mielenko

64 miesiące

8,28%

52,88%

Chłopy

57 miesięcy

7,68%

42,11%

Chłopy

57 miesięcy

9,12%

51,38%

Wytowno

75 miesięcy

7,81%

60,04%

Gąski I 650

39 miesięcy

10,46%

38,18%

Wytowno

74 miesiące

8,22%

62,79%

Chłopy

55 miesięcy

5,41%

27,34%

Smołdzino

53 miesiące

16,11%

93,45%

Mielenko II

33 miesiące

10,06%

30,17%

Gąski I 650

29 miesięcy

7,44%

18,93%

Chłopy

43 miesiące

6,60%

25,74%

Pokaż więcej

Przesuń, żeby zobaczyć wszystkie kolumny

Zainteresował Cię nasz artykuł?

Bądź na bieżąco i zapisz się do newslettera. W zamian zyskasz dostęp do najnowszych informacji o inwestycjach, informacji o zmianach w prawie oraz regularnych artykułów branżowych.

Gwarantujemy wysoką jakość treści, a jeśli zdecydujesz się wypisać, wystarczy jedno Twoje kliknięcie.











    * Pole obowiązkowe